近期，房地產板塊表現強勁，過去一周，A股、港股房地產板塊分别以9.34%及12.8%累計漲幅，位居漲幅榜前列。
其中，港股上市的碧桂園（02007.HK）、龍湖集團（00960.HK）、新城發展（01030.HK）、融創中國（01918.HK），以及A股上市的金科股份（000656.SZ）、光明地產（600708.SH）等在内十多家房企股價累計漲幅超20%。
房地產板塊持續上漲，得益於近期行業政策大幅轉向，利好接踵而來。中信建投更是表示，政策持續優化調整，全面看好房地產行業。
7月政策預期空前
首先是7月21日，國務院常務會議審議通過《關於在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》（以下簡稱《意見》）。
對此，市場稱房地產迎來堪比「棚改2.0」的機遇，房地產產業鏈相關板塊迎來大漲。
其次，不再提「房住不炒」。
7月24日，中央政治局召開會議，沒有再提「房住不炒」，而是提出，「要適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策」。
政策態度由從嚴到支持轉變，明確供求關系發生重大變化，提出適時調整優化房地產政策，做好因城施策。
市場認為，此次會議關於房地產的表述超出市場預期，房地產定調有所轉變，房地產支持政策力度加大。
再者，住建部要求落實「認房不認貸」「降低首付」等措施。
對於這樣重磅消息，著名經濟學家、民建中央經濟委員會副主任馬光遠直言「在中國房地產歷史上，7月24日中央政治局會議對房地產政策的定性可謂真正的歷史性的轉折。」
機構觀點方面，開源證券表示，從過往的表態看，「房住不炒」都放在比較重要的位置，而本次通稿中沒有提及。同時會議通稿中首提房地產供求關系發生重大變化，這或預示著未來政策方向的轉變，過去在市場長期過熱階段陸續出台的政策存在邊際優化空間。
7月28日，住建部官網發文章顯示，部長倪虹提出，進一步落實好各項利好措施，例如降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款「認房不認貸」等。
近期房地產需求端政策面集中改善，遠超市場預期，對行業形成較大刺激。
預期之下：首付、認房不認貸成焦點
在房地產大的方針政策轉變下，接下來就是地方行動了。
其實在國内一些三四線城市，目前已經有不少地方降低了首付比例，也沒有「認房不認貸」一說。
首套房首付方面，據2016年央行發佈的規定，非限購城市居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點。
目前除一二線部分熱點城市外，大部分三四線城市首套最低首付比例已經按照20%執行，但對於核心一二線城市，首套住宅最低首付比例大多仍不低於30%。
平安證券認為，本次住建部提出降低購買首套住房首付比例，超出市場預期，有利於降低購房者置業成本，若後續落地執行，將更加利好總價高、購房門檻高的核心城市。
而具體到「認房不認貸」，其大意是無住房但有貸款記錄且貸款已結清的，購買普通自住房執行首套房政策，享受較低的房貸利率。
近年隨著房地產調控政策優化，國内大部分城市已經「認房又認貸」調整為「認房不認貸」。
如杭州樓市新政已正式執行「認房不認貸」；天津也開始實施公積金貸款認房不認貸。
但總體看，仍有部分限購的一線城市沒有解除上述調控政策。而隨著此次高層重新定調房地產，北京、深圳、廣州三大一線城市也陸續表態，表示要優化調整房地產政策。
在全新的房地產發展形勢下，一線城市能否松綁限購備受關注。
政策明確：房地產步入新時期
隨著近期房地產政策大的轉變，很多機構對房地產市場也有新的預判。
天風證券認為，在中央及住建部表態後，後續一線和重點二線城市過往限購、限貸政策均存在優化可能。
西南證券認為，本次政治局會議未提及房住不炒，政策態度由從嚴到支持轉變，明確供求關系發生重大變化，提出適時調整優化房地產政策，因城施策用好政策工具箱。
目前一線及重點二線城市仍延續嚴格購房限制政策，這些政策在市場熱度較高時出台，或已經不適應目前的房地產供需關系，後續一二線城市的四限政策有望調整優化。
從近期房地產銷售數字看，天風證券認為，行業供求關系已由此前的階段性供小於求轉變為目前的供求雙降。
該機構判斷，我國房地產需求端仍有提升空間，但空間正逐步縮窄。2022年以來，需求側表現出進入快速回落期，主要受市場上漲預期被打破，2015年後棚改造成需求提前釋放後需求回落所致，合理需求或將維持於每年10-12億平方米。3-4億的新市民、年輕人、外來人口提供潛力需求。
在政策推動下，老舊小區、城中村改造等或釋放房地產新的有效需求。
據國金證券測算，今年全國城中村改造市場規模或將重回萬億元以上（2020-2022年分别為1.24 萬億元、1.36萬億元和6559億元）。
業内人士認為，舊改釋放中長期利好，是房地產轉型的一個重要且穩定的發展領域。
此外，中央定調本輪城中村改造以市場化為主導，鼓勵和支持民間資本參與，產業鏈上部分公司將有望受益。
具體到行業公司層面，中金認為，銷售景氣度復蘇將是產業鏈改善第一步，選股應優先著眼於資源優、管理強、率先受益於局地復蘇的房企。從上半年銷售、拿地來看，財務壓力可控的央國企、優質混合所有制和民企優於出險企業，且重倉高能級以上城市的房企優於中低能級城市的同業。
萬聯證券認為，作為國民經濟的支柱產業，房地產在經濟修復過程中預計仍會受到政策的扶持，看好下半年行業銷售重新企穩，在供求收縮中實現新的均衡。建議關注財務穩健、銷售表現較好、土儲充足的國央企背景房企以及部分優質民營房企。
目前，帶有優質民營房企或「示範」民營房企頭銜的上市企業包括碧桂園、龍湖集團、美的置業（03990.HK）等在内多家内房股近5日股價累計漲幅均超過20%，市場關注點頗高。
德邦證券則建議關注佈局核心城市群且土儲質量優質，經營邊際安全的開發商，如濱江集團（002244.SZ）、建發股份（600153.SH）、華發股份（600325.SH）、越秀地產（00123.HK）、招商蛇口（001979.SZ）、中國海外宏洋集團（00081.HK）等。
小結
綜合來看，房地產行業高速增長的時期不再，房價上漲受到抑制，過往「高負債、高槓桿、高周轉」的房地產發展模式也難以為繼，房地產將步入高質量發展、穩健多元的新發展模式，而綜合實力穩健且具有央國企背景的房企，以及優質民營房企將成為新時代下的受益者。