FX168財經報社(香港)訊 黑石集團(BlackStone)已在超過10億美元的商業地產抵押證券(CMBS)違約，旗下710億美元的房地產投資信託基金BREIT存在流動性短缺的恐慌，讓原本籠罩在銀行業危機的投資市場，再度蒙上一層陰影。儘管近期該基金總回報近期有所回升，但仍無法阻止一個事實，即它阻止投資者贖回套現的請求。
黑石集團逾10億抵押貸款「違約」
商業地產抵押貸款支持證券又稱爲CMBS，是指以單個或多個包括寫字樓、酒店、會議中心、商業服務經營場所等商業物業的抵押貸款組合包裝而構成的基礎資產，通過結構化設計以相關地產未來收入，如租金、物業費、商業管理費等爲主要償債本息來源的資產支持證券產品。
回顧黑石集團這段時間以來的違約事件，可謂是層出不窮。讓我們從該集團在2月中旬的曼哈頓多戶住宅投資組合開始，該機構拖欠2.7億美元的CMBS最終違約。該組合總共有637套公寓，大約96%的單元以市場價格出租，最近曼哈頓的租金飆升。然而，即便是那些飆升的租金，也無法阻止貸款進入特殊服務期。
「在我們與貸方就資本結構進行合作的同時，我們將繼續專注於爲我們的居民提供一流的體驗，」 黑石發言人告訴當地媒體，但拒絕進一步置評。隨着房地產行業繼續應對一系列利率飆升，加上債務資本短缺，黑石集團目前正面臨交易本身和更廣泛市場環境特有的一些困境。
具體而言，消息人士稱，該投資組合目前需要比預期更高的資本支出，而該公司同時面臨與浮動利率債務相關的更高借貸成本。一位消息人士提到，儘管黑石集團繼續將整體多戶住宅作爲一個高度可信的主題，但它認爲其資本的最佳用途，並不是繼續爲這一特定多戶住宅投資組合中的現金流短缺提供資金。
消息人士稱，因此黑石集團將貸款轉移給了特殊服務商Mount Street，以便公司有時間與其貸方合作，並決定如何在當今動盪的市場環境中最好地向前推進。
另外，黑石集團價值5.62億美元的北歐CMBS也違約，該CMBS組合用於他們在2017年收購芬蘭公司Sponda Oy使用的房產，這是一個主要位於赫爾辛基地區的多元化商業地產組合，甚至赫爾辛基土地價值的飆升也沒有提供多少緩解。
最後，黑石集團前往拉斯維加斯時，顯然也沒有爲集團帶來更多的利益。《商業觀察報》報道了該公司3.25億美元的休斯中心CMBS進入特殊服務期。在這條街上，該公司出售其在One Liberty的權益，對該物業的估值比峯值低30%，約合5億美元。
710億美元BREIT存在流動性短缺
黑石集團超級受歡迎，且價值710億美元的BREIT可能存在流動性問題。該公司連續第四個月停止贖回，拒絕投資者的提款請求。1月份，投資者試圖提取信託價值的25%。2月份，投資者試圖撤資39億美元，但只完成35%，也就是僅完成14億美元的贖回請求。
該公司表示，2月份BREIT贖回請求總額比1月份達到的約53億美元低26%。
以Bill Katz爲首的瑞士信貸分析師在給投資者報告中表示：「雖然2月份的總贖回與之前的管理層評論一致，但總體數據繼續與我們對零售導向產品有機增長普遍放緩的看法一致。」
自2022年11月以來，在請求達到BREIT預設的5%資產淨值後，黑石集團一直在行使其阻止投資者提款的權利，該資產主要面向高淨值個人。
黑石集團總裁Jonathan Gray在2月財報電話會議上表示，該集團預計將繼續處理投資者贖回問題，因爲一些BREIT投資者正在提出更大的提款請求，以期縮減其規模。但他補充說，該公司希望隨着時間的推移解決積壓的未滿足請求。
但在3月15日，黑石集團公佈BREIT六個月來最大的月度總回報，原因是2月份的股息支付和租金上漲，抵消了房地產估值的下跌。根據報告，BREIT收費最低的股票類別當月總回報率爲0.7%，過去12個月的回報率爲5.7%。該類股票在2022年全年上漲8.4%，在2021年上漲30.2%。
然而值得關注的是，在投資者上個月撤回14億美元后，BREIT的資產淨值降至705億美元。資產淨值包括加州大學1月份承諾的40億美元初始投資，但不包括該大學的5億美元后續投資。