銀城生活外延拓展實力強勁

目前港股大部份物管股，七成以上收入均來自於向同系房地產公司旗下項目提供物管服務。若無同系公司支持，對外拓展能力有待考證。因此，物管股外延拓展能力的高低已成資本市場關注點。

銀城生活服務 (HK:1922) 股價今年以來錄得最大漲幅達5.5倍，明顯跑贏同業及大市，這亦與其超前的內外均衡式項目結構佈局有關。今年上半年，銀城國際(01902.HK)得益於承接的住宅及非住宅項目數量增加帶來的物業管理服務收入增加；提供的社區增值服務範圍有所擴大；以及南京匯仁恒安於完成收購其51%股權後的所得收入貢獻，實現總收益4.2億元人民幣(下同)，同比增加39.1%。其中，物業管理服務的收益達至3.36億元，同比增近40%，佔總收入80.7%。而來自生活社區增值服務的收益達至8,050萬元，同比增36.4%，佔總收入19.3%。銀城生活服務(01922.HK)期內淨利達3,000萬元，同比激增182.1%。毛利則同比增加56.1%至8,150萬元，毛利率為19.5%，較2019年同期提升2.1%。

不過，銀城生活服務憑藉良好的口碑及品牌價值，截至6月30日，來自第三方地產開發商的在管面積佔比首次突破八成，達約81.8%，此為港股同業中佔比最高，按在管面積計同比增長約68.9%。同時，集團於今年4月通過完成併購南京匯仁恒安進入醫院物管領域，不但豐富了非住宅業務組合、提升了集團專業服務能力，亦彰顯了併購整合能力和未來盈利能力，為將來在非住宅板塊的進一步擴展提供經驗。

集團是總部位於南京、深耕長三角經濟帶的區域型物管頭部企業，目前已將業務佈局擴大到江蘇省及長三角多個核心城市，期內還成功進軍江蘇省宿遷。截至今年6月30日，集團業務涵蓋中國16個城市，包括江蘇省的11個城市及長江三角洲地區大都市中其他省份的5個城市，在管建築面積約達3,370萬平方米。集團管理307項物業，同比增長50.5%，包括142項住宅物業及165項非住宅物業，服務超過190,000戶家庭，合計超過100萬名客戶。在積極獲取項目以擴大規模的同時，集團亦通過提供生活社區增值服務以提高整體盈利能力。

目前，全中國超過一半的房地產項目沒有物管公司或者具規模的物管公司接管，二手物管市場的發展潛力巨大，保守估計超過7,500億元。銀城生活服務的外拓力量強勁，絶對可以成為獨立第三方物管服務市場龍頭供應商，在二手物管市場不斷擴張，且充分利用日益擴大的規模效應改善整體利潤率，加強盈利能力。

(撰文: 高寶集團證券 執行董事 李慧芬)