去年至今，在恒生指數不斷刷新下限的過程中，無論市值大小，我們有幸見證了兩家餐飲企業幻想成為地產大亨，一位是買商業寫字樓的九毛九 (HK:9922)，另一位是買日本酒店做度假村的海底撈 (HK:6862)，二者買完樓後的股價都跌去了30%以上。
今天，港股市場又多了一家消費企業加入地產夢之隊。
12月10日，李寧 (HK:2331)發佈公告稱，公司擬以22.08億港元收購恒基地產旗下，位於北角物業港匯東，用作為香港總部，涉及物業面積約為14.4萬平方尺。這棟商業大廈包含22層商業辦公空間，及2層零售區域，2021年的收入為3513萬元，2022年的收入為4954萬元。
有意思的是，當前香港市場因為美聯儲多次加息，資金年化成本高達5-6%。而按照2022年的財務資料，李寧用22億買入的物業年收益僅有2.24%，是教科書式的虧本買賣。
當然了，我們也可以認為李寧正在佈局押注香港未來的樓價，這22億可能只是開始。只是港股市場缺乏有情懷的投資者，無法站在長線維度去理解這筆投資。今日，李寧開盤就被按在地板摩擦，全日大跌14.29%，市值跌超80億。
在10月底時，李寧才因為將營收增長指引從15%下調至單位數，導致股價當天大跌20%，背後原因是公司管理出現問題，導致下游經銷商管道出現驗證的竄貨現象。
而僅一個半月過去，投資者再為李寧管理層的決策買單。自李甯下調業績，宣佈買樓以來，股價已跌近40%，今年來已跌超70%，估值體系成功往地產股切換。
李甯買樓的理由是，透過收購這棟大廈作為集團的香港總部，可以展現集團對香港業務前景充滿信心，並標記著落實執行加強國際業務發展計畫。
這與九毛九買樓的理由一樣，都是說透過收購大廈可以提升業務能力，或是展現公司對前景有信心。但反過來想，若對未來有信心，為何不將錢用在核心業務上，或者直接乾脆在股票市場回購自家股票，這都是更簡單粗暴的方式。
而且，2021年李寧就已經在上海買過樓。根據當時公告，李寧公司之間接全資附屬公司以約10.34億元人民幣，收購位於中國上海市長寧區華陽路街道28街坊凱橋文化廣場8個辦公樓層及128個停車位。
根據當時的解釋，公司將于上海長寧區成立其長江三角洲全球業務總部，該物業收購事項符合戰略計畫。但後視鏡看，2021年這筆物業的收購並未給公司業務帶來實質性的變化，公司股價從當時到現在跌幅高達80%，過程中也出現各種奇奇怪怪的管理問題。
理論上，公司未來是有可能高價再把商業樓賣出去，但投資者買的是消費股，而不是地產股，買樓能給主業帶來多大的貢獻，管理層肯定比大家都更加清楚。
不過，說到底李甯還是家大業大，因為帳面上充足的資金實力，這筆22億的投資並不需要股東大會批准。去年10月時，九毛九曾計畫拿出三分之一的現金流買寫字樓，但最後迫于股東壓力放棄了交易。
往後看，李寧大概率也要在資本市場繼續為這筆投資付出高額代價，接連多次的決策問題已經給多數投資者留下心理陰影。即使我們暫且不討論估值，僅從基本面維度看，李寧當前也遠未到觸底反彈的階段，看似極其便宜的靜態估值將很有可能因為後續業績的下修而越跌越貴。
10月27日，李甯下調業績指引的第二日，我們在知識星球就提示過，當消費品的品牌力開始下滑後，這大概率是持續性的，只有到最後什麼招數都用完後，管理層才會真正認輸，而到時候可能就迎來更大力度的打折出清庫存，甚至是大面積的關店。
理由很簡單，從運動服飾品牌商遇到庫存問題，無論是耐克還是莆田廠家，打折促銷已經被證明是最簡單高效的方式。但短期內，大規模的打折促銷勢必會對利潤造成較大壓力。
所以，李寧也是如此，如果後續進入關店週期，考慮到租金、庫存等一系列減值計提，可以說李甯未來的利潤預測都是站不住腳的。
從常識看，企業天然也存在各種經營週期的問題。但最難的時候，需要一個好的管理層才能帶領企業穿過週期。至於李寧當前的管理層能否帶領李寧重回巔峰，相信大多數投資者內心已經有了答案。
當然，李寧這筆投資最傷的，還是港股市場的生態。從2015年港股通以來，我們已經見證了無數次南下資金想要跨越香江拿下定價權，但每次都是高位接盤。一方面，兩地市場固然有估值體系的差別，我們不能要求港股市場的估值水準立刻往A股看齊。但是另一方面，對於低估值已經常態化的港股市場，如果缺乏對大股東有限的道德和法律約束，爭奪定價權大概率只會是韭菜的一廂情願。要知道，港股套路可比A股要殘暴的多，大額減持也就是一個晚上的事情。