智通財經APP獲悉，中指研究院發文稱，7月21日，二十屆三中全會審議通過的《中共中央關於進一步全面深化改革、推進中國式現代化的決定》提出要“制定工商業用地使用權延期和到期後續期政策”，爲工商業用地使用權到期後如何處置指明瞭方向。對於擁有較多工商業項目的企業來說，允許工商業用地使用權到期續期，將推動相關資產重新估值，有利於提升企業資產價值，進而修復企業資產負債表。另外，爲了獲得流動性資金，房企擁有的部分工商業項目均處於抵押狀態，土地使用權延期也將有助於企業延續前期的抵押貸款或增加新的融資，保障企業穩定經營。
中指研究院指，對於金融機構來說，工商業用地使用權到期續期直接利好資產估值，過去部分項目因爲使用權即將到期，金融機構選擇謹慎投資甚至不繼續投資策略，未來這部分項目，特別是核心板塊的優質商辦資產，有望重新獲得金融機構關注。
7月21日，二十屆三中全會審議通過的《中共中央關於進一步全面深化改革、推進中國式現代化的決定》全文發佈，明確提出到2029年完成決定提出的改革任務，針對土地制度改革方面，在“完善城鄉融合發展體制機制”部分，《決定》提出要“制定工商業用地使用權延期和到期後續期政策”，爲工商業用地使用權到期後如何處置指明瞭方向。
中指解讀：
此前我國多個法律法規對土地使用權屆滿到期問題做了規定，2020年《民法典》明確指出“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。續期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規的規定辦理”，而對於非住宅建設用地的規定爲“非住宅建設用地使用權期限屆滿後的續期，依照法律規定辦理”，目前《民法典》並未明確非住宅用地到期後如何具體處置，由於工商業用地使用權期限較住宅用地更短，多爲40年或50年，部分早年出讓的工商業用地已面臨使用年限不足甚至已經到期的問題，研究制定到期續期政策更爲迫切。本次三中全會指明瞭工商業用地使用權到期續期問題，或將推動工商業用地續期的相關政策文件加快出臺，有關工商業用地期滿續期的具體流程、期限、土地價格評估以及需要繳納土地出讓金的標準等政策均有望逐漸落地。
圖：不同法律法規對土地使用權到期後續期問題的表述
數據來源：中指研究院綜合整理
工商業用地使用權年限直接關係到房地產資產估值，剩餘年限的長短也直接影響着項目能否繼續獲得抵押貸款、能否順利實現項目產權交易，在城市更新、大宗交易等方面的重要性愈發突出。工商業用地使用權到期後續期以及如何續期，對房企、金融機構均將產生較大影響。
01.對房企的影響：有利於提升資產估值，修復資產負債表
房地產價值評估方法一般包括比較法、收益法和成本法三種基本估價法，在三種方法中，土地使用權剩餘年限都是重要的參考指標和影響因素，一般情況下，土地使用權剩餘年限越長，資產價值衰減的速度越慢，資產價值也會相對更高。
特別是在收益法評估中，土地使用權年限對資產價值的影響更爲明顯。房地產項目的收益期是根據建設用地使用權剩餘年限和建築物剩餘經濟壽命來估計，允許工商業用地使用權到期續期，也就意味着項目的收益期可能會更長，工商業項目的估值也將有所提升。另外，根據折舊邏輯進行估值下，使用權年限延長一般也會降低折舊率，一定程度提升資產評估價值。
對於房企來說，其持有的經營性不動產資產總值在總資產中佔比越高，使用年限的縮短帶來資產價值減損，對其資產負債表的影響也會更明顯，也更值得關注。當下國內部分房企經營性不動產資產佔比較高，以華潤爲例，近幾年其購物中心、寫字樓、酒店的資產總值在集團總資產中佔比合計超20%。
表：華潤2020年以來經營性不動產業務資產佔比情況
圖：華潤、萬科對於固定資產折算的計算方式
數據來源：企業年報、中指研究院綜合整理
整體來看，近幾年房地產市場整體處於調整週期，房地產資產價格下行態勢較爲明顯，部分企業資產價值明顯下降，甚至少數房企出現資不抵債的情況，對於擁有較多工商業項目的企業來說，允許工商業用地使用權到期續期，將推動相關資產重新估值，有利於提升企業資產價值，進而修復企業資產負債表。
另外，爲了獲得流動性資金，房企擁有的部分工商業項目均處於抵押狀態，土地使用權延期也將有助於企業延續前期的抵押貸款或增加新的融資，保障企業穩定經營。
02.對金融機構的影響：降低銀行不良資產處置風險，擴大金融機構投資標的
一方面，過去在房地產市場情緒較高階段，根據較長的土地使用權剩餘年限評估的資產價值普遍較高，銀行對應發放的貸款額度也會更高。近幾年房地產市場不斷調整，工商業資產價格出現回落，疊加土地使用權到期問題逐漸顯現，工商業項目估值也有所下降，部分項目甚至出現不良，一定程度上也增加了銀行處置不良資產的難度，未來若工商業用地使用權續期政策加快落地，或將有利於工商業資產價值修復，從而改善銀行不良資產情況，降低金融系統風險。
另一方面，對於金融機構來說，工商業用地使用權到期續期直接利好資產估值，過去部分項目因爲使用權即將到期，金融機構選擇謹慎投資甚至不繼續投資策略，未來這部分項目，特別是核心板塊的優質商辦資產，有望重新獲得金融機構關注。
03.對市場的影響：提升大宗交易市場的活躍度，穩定市場預期
上世紀90年代左右，我國部分核心城市工商業用地逐漸進入市場，從劃撥到招拍掛方式供地數量逐漸增多，根據中指數據，2004年之前全國通過招拍掛形式成交的商辦用地+工業用地超1000宗，土地面積超3400萬平方米，規劃建築面積超4300萬平方米，其中一二線城市面積合計佔比均在八成左右(2000年之前的項目以深圳項目居多)。這些土地中部分使用權剩餘年限已經不足20年，未來隨着工商業用地使用權到期續期政策落地，這些項目資產估值有望得到修復，大宗交易市場活躍度有望提升。
另外，從市場預期上看，根據國際經驗，以日本爲例，上世紀90年代日本實行緊縮性貨幣政策，疊加《綜合土地政策推進要綱》出臺，加強土地稅收和強化土地合理評估，明顯加重了土地持有成本，一系列措施落地后土地價格快速下跌，尤其是企業持有的商業土地價格，價格指數由1991年395.8的高點持續下跌，跌幅明顯高於住宅、工業用地。土地價格的快速回落，導致企業資產負債表嚴重受損，進而引發了一系列風險，推動日本經濟陷入衰退。穩定企業資產價值對於市場的穩定以及經濟的平穩運行都至關重要，對於我國來說，工商業用地使用權到期續期政策持續落位，將在修復企業資產負債表的同時，也有助於規避不確定性、穩定市場預期。
圖：日本各類土地價格指數走勢(2010=100)
數據來源：wind、中指研究院綜合整理
04.地方政策落地情況：部分地區針對非住宅用地使用權到期問題已出臺地方性規定
上世紀90年代，我國土地有償使用制度全面建立，近些年在深圳、杭州、嘉興等少數地區陸續出現非住宅國有建設用地土地使用權到期問題，其中一些地方按照法律法規的相關規定，結合當地實際，採取了適當交費後延長年期等臨時性辦法予以處理，目前已有多個成功案例。
表：近年來部分地區針對非住宅用地使用權到期續期出臺的相關文件
數據來源：中指研究院綜合整理
杭州蕭山此前爲了降低企業成本，推出了彈性供地制度，允許商業、工業用地最低使用年限爲20年。2015年，蕭山首創出臺了工業用地使用權出讓續期辦法(試行),明確規定了續期條件、續期年限和續期費用等問題，2022年10月修訂後的工業用地使用權出讓續期辦法發佈。
2018年嘉興海寧市出臺《國有建設用地使用權出讓(租賃)到期非住宅類土地處置管理辦法》，明確“續期出讓年限工業用地不超30年，商業及其他用地不超20年，且原出讓年限與續期出讓年限之和不超該土地用途出讓法定最高年限”，同時在續期繳費標準方面，指出出讓方式“按辦理續期時點土地市場評估價結合畝產效益評價結果進行地價修正係數後價格的50%繳納土地出讓金”。依據此辦法，海寧市成功處置了一幢商住樓(龍祥大廈，含龍祥大酒店)，該項目爲1998年的商業用地項目，土地使用年限爲20年，於2018年使用權到期，產權續期20年共繳納近2200萬元土地出讓金，土地均價約3137元/m²。
2004年深圳出臺《深圳市到期房地產續期若干規定》，針對早期劃撥的土地以及少數出讓地塊，明確了“在不改變用途的情況下，按有償使用土地的原則延長土地使用年期”，針對補交地價款，提出“在國家規定的最長土地使用年期減去已使用年期的剩餘年期範圍內約定年期的，補交地價數額爲相應用途公告基準地價的35%並按約定年期修正，補交地價一次性支付”，隨後深圳國際商業大廈、深圳寰宇大酒店等含20年使用權的商業樓宇，使用權到期後均通過補交土地出讓金完成了續期。
除此之外，近幾年實施城市更新行動已經上升爲國家戰略，在城市更新過程中，建設用地使用權到期問題受到的關注度越來越高，部分地區在出臺城市更新相關政策時，針對建設用地使用權到期續期問題也做了相關規定，如北京2022年出臺《北京市城市更新條例》，明確對於國有建設用地使用權剩餘年期不足，確需延長的，指出“可以依法適當延長使用年限，但是剩餘年期與續期之和不得超過該用途土地出讓法定最高年限”，涉及繳納或者補繳土地價款的，需要考慮土地取得成本、公共要素貢獻等因素，綜合確定土地價款。
綜合來看，當前部分地區已經針對非住宅用地使用權到期續期問題出臺了相關政策，續期時間普遍要求原出讓年限與續期出讓年限之和不超該土地用途出讓法定最高年限，續期20年或30年居多，租賃期限一般不超過20年。補繳價款普遍根據市場評估價或基準地價，個別地區針對不同企業類型調整修正係數補繳出讓金。這些也爲其他城市出臺相關政策提供了思路和參考借鑑。
整體來看，隨着更多工商業用地使用權即將到期，工商業用地使用權到期續期相關法律法規的制定也成爲當前較爲迫切的需求，全國層面出臺框架性的指引，各地結合當地實際參考落地執行，或是政策加快推進的重要方式。
值得注意的是，工商業用地使用權到期續期的具體措施中，除了續期時間，補繳地價的標準、補繳方式等也直接影響着項目的資產估值，若到期後需要補繳的地價過高，或對企業續期形成一定阻力，因此合理定製續期所需補繳價款、地方根據實際靈活落實相關舉措等，纔有望在修復企業資產負債表、穩定市場預期等方面發揮更大的效用。
