智通財經APP獲悉，申萬宏源發佈研究報告稱，近期，深圳、南京等地宣佈開展“收儲”工作，“收儲”城市擴圍至一線、核心二線城市。地方“收儲”若規模加大、加速落地，或可一定程度緩解房企現金流壓力。若“收儲”政策力度加大、徵收範圍拓寬至期房，要將商品房住宅廣義庫銷比降至18個月，參考配售型保障房單位價格收購，所需“收儲”資金或在2.3萬億元左右。若“收儲”價格明顯低於地產項目投資成本，大力度“收儲”或主要有助於緩解房企債務壓力。
當前地方“收儲”的模式與機制?以轉化爲保障房、租賃機構收購、拆遷安置模式爲主
5月以來，地方“收儲”工作加速推進，多個地區出臺“收儲”相關政策，通過轉化爲保障房、租賃機構收購、以及拆遷安置等模式收購存量住房。“租賃機構收購模式”爲市場化租賃機構收購存量商品房用於增加租賃住房房源；“轉化保障房模式”爲收購存量新建商品房或二手房，用保障房等；“拆遷安置模式”爲拆遷安置項目，通過購買存量商品房代替拆遷安置房建設。
多地“收儲”細則顯示，已建成未出售的現房，配套設施齊全的整棟商品房爲重點徵收對象。已建成未出售的商品房即現房爲主要收儲對象，個別地區雖徵收期房，但也要求滿足一定條件。“收儲”標準中，對基礎設施、地理位置、交通便利、配套車位等亦有考量。
保障房轉化模式成爲地方“收儲”的主要方式，多地提出收儲價格以同地段的保障性住房重置價格爲參考。已有樣本中，超七成地區選擇轉化爲保障房模式，收購價格通常以同地段保障性住房重置價格爲參考上限。徵收房屋面積上，配售型保障房面積上限多爲120平方米。
“收儲”下的保障房體系建設進展？配售型保障房加快落地，多地推出配售型申請方案
配售型保障房或是後續保障性住房體系建設的重要增量。配售型保障房相關支持政策於2023年8月推出，地產發展新模式框架指引下，配售型保障房或是後續重點建設領域。據不完全統計，22個城市2024年初設定其配售型保障房年度籌集目標約12萬套。
部分地區或可通過“收儲”加快完成配售型保障房籌集目標。2024年初，多地年度配售型保障房籌集目標不低、可比口徑下佔2023年商品住宅成交套數比例達10%。考慮到保障房建設具備財政資金等支持，地方或可“以購代建”加快完成籌集目標的同時緩解新房“庫存”壓力。
當前，部分地區已出臺配售型保障房申請機制。3月以來，多地陸續推出配售型保障房申請方案；配售價格均按照“保本微利”原則；回購價格則多在購房價款基礎上考慮房屋折舊、房款利息等因素；可申請對象主要爲無自有住房或人均面積較低的當地家庭及單身居民。
“收儲”及保障房或如何影響地產鏈？或可緩解房企現金流壓力，影響居民期房需求
地方“收儲”若規模加大、加速落地，或可一定程度緩解房企現金流壓力。若“收儲”政策力度加大、徵收範圍拓寬至期房，要將商品房住宅廣義庫銷比降至18個月，參考配售型保障房單位價格收購，所需“收儲”資金或在2.3萬億元左右。
若“收儲”價格明顯低於地產項目投資成本，大力度“收儲”或主要有助於緩解房企債務壓力。相比保障房建設的土地劃撥、稅收優惠、直接配售、融資支持等成本優勢，商品住宅項目的樓面地價、銷售費用、財務費用等成本或明顯更高。若地方“收儲”價格普遍以保障房重置成本爲上限，更大力度“收儲”支持或主要有助於緩解房企償債壓力。
若轉爲保障房爲後續主要“收儲”模式，配售型保障房加速落地或替代部分商品住宅購買需求、尤其是期房。對於期房交付風險的擔憂是眼下居民購房意願修復較慢的原因之一。若配售型保障房後續加速落地，部分商品住宅購買需求或被保障房替代，對期房需求或進一步下降。