智通財經APP獲悉，中金髮布研報稱，統計了1H24期間重點22城宅地出讓情況。市場整體景氣度保持低溫，延續縮量成交趨勢。結構上看，民企參與度有所提升，央企與非建築系腰部房企拿地份額下滑;部分核心城市優質板塊保持高熱度，新成交資源利潤率邊際有所回落。短期維度，對開發板塊整體持審慎態度，配置上建議財務和經營韌性強、攻守兼備的優質標的。物管板塊建議關注優質alpha型標的的配置機會。
中金主要觀點如下：
上半年22城土拍整體延續“縮量、低溫”趨勢。
受新房市場低迷表現影響，上半年供應宅地建面同比降約三成，供地節奏已基本恢復至集中土拍實施之前，供地質量與去年同期水平基本一致;此外，土拍規則有所調整，截至目前僅北京、深圳與寧波核心區仍保留“限地價”。從成交端看，上半年22城宅地成交量在低基數下進一步收縮，成交建面與金額同比下降36%和41%;市場整體延續2H23以來低溫態勢，弱於去年同期，成交溢價率與流拍率較2H23邊際走平至5.6%和13%(1H23爲8.1%和9%)。
民企拿地份額回升，規模房企間參與度分化加強。
上半年央企和地方國企拿地份額均有一定回落(拿地建面佔比較4Q23分別邊際下行3/5ppt至15%/60%)，其中城投平臺下行趨勢較爲明顯;民企參與度有所改善，佔比較4Q23提升8ppt至25%，上述變化與部分大型央資房企投拓力度下滑、濱江等頭部民企參與度提升有關。上半年銷售額Top50房企拿地份額整體回升，但內部存在較大分化，其中Top10頭部房企拿地金額佔比較4Q23提升7ppt至38%;而在Top11-50腰部房企中，中建、中鐵系企業參與度顯著增強，其餘房企拿地金額佔比下滑至2021年以來新低(7%)。拿地金額前十名房企構成及次序較去年有一定變化，爲建發、中建、濱江、綠城、華潤、城建、招蛇、中海、越秀、保利，占房企拿地總金額比例升至51%(2H23爲34%)。
城市間與城市內分化加劇，局地競爭增強、利潤空間承壓。
上半年300城土拍也在低基數下繼續縮量，成交量同比降約四成，其中22城與非22城成交規模下行幅度接近。隨着房企投拓風偏走低，新成交資源縮量同時進一步向核心城市優質區位聚焦：22城中宅地成交金額Top5(北京、杭州、上海、成都、廈門)合計佔比增至64%(2023年52%);也由此造成核心城市土拍競爭強度提升、新成交資源利潤率邊際回落，而其他尾部城市的利潤率有一定回升。此外，上海、杭州、廈門等9城核心區成交溢價率較外圍高出5-20ppt，城市內部的分化也仍在持續。
風險
政策變化或基本面修復不及預期;房企信用問題加速惡化。