智通財經APP獲悉，7月31日，中指院發佈2024年1-7月中國房地產企業銷售業績排行榜。2024年1-7月，TOP100房企銷售總額爲23909.4億元，同比下降40.1%，降幅較上月繼續收窄1.5個百分點。7月單月，TOP100房企銷售額同比下降19.4%，環比降低35.2%。
其中，典型企業如遠洋地產、聯發集團、電建地產等7月當月銷售增長強勁。1-7月銷售總額超千億房企6家，較去年同期減少4家，百億房企51家，較去年同期減少34家。TOP100房企權益銷售額爲16771.2億元，權益銷售面積爲9210.6萬平方米。
圖：2021年1月-2024年7月TOP100房企累計銷售額均值及增速情況
圖：2019年1月-2024年7月TOP100房企單月銷售額情況（單位：億元）
注：文中分析所用銷售額，如無特別說明，均指全口徑銷售額。
2024年1-7月，各陣營房企銷售額均有所下降。其中，TOP10房企銷售額均值爲1168.7億元，較上年下降32.3%；TOP11-30房企銷售額均值爲302.2億元，較上年下降44.5%；TOP31-50房企銷售均值爲135.7億元，較上年下降50.0%；TOP51-100房企銷售額均值爲69.3億元，同比下降45.6%。
圖：2024年1-7月各陣營銷售額增長情況
圖：2021年至2024年各年1-7月千億、百億房企數量
2024年1-7月，百億以上陣營企業數量有所減少。具體來看，千億以上陣營6家，較去年同期減少4家，銷售額均值1518.8億元。第二陣營（500-1000億）企業6家，較去年同期減少1家，銷售額均值602.0億元。第三陣營（300-500億）企業5家，較去年同期減少15家，銷售額均值399.0億元。第四陣營（100-300億）企業爲34家，較去年同期減少14家，銷售額均值171.3億元。
表：2024年1-7月TOP100房企各陣營數量及銷售額均值情況
7月熱銷項目特點：配套好、性價比高、產品好
7-8月份天氣炎熱，是傳統的房地產銷售淡季，房企新開盤項目較少。通過比較7月單月部分熱點城市熱銷項目，主要帶動銷售的優勢特點爲配套好、性價比高、產品好。
配套好：7月熱銷項目統一具備優秀區域配套的優點，尤其在教育資源方面，成爲暑期熱銷賣點。如在深圳熱銷的海德園A區、鴻榮源·珈譽府等均以周邊深圳四大名校作爲重要賣點，瀋陽金廊公館排名板塊銷售套數第一，在中考後憑藉區塊內好學校進一步帶動了銷售去化；性價比高：迎合當地購房者核心訴求，兼具實用性和舒適度，且價格優勢較大，可替代產品少。如萬科檐語間建面約97-148㎡高層產品，首先價格在周邊房源中屬於低位，且項目在外部公區做了優化設計，內部也做了很多可變動空間，直接解決了讓購房者頭疼的公攤大、收納空間小、功能不足等痛點，改造後得房率可以達到81%，花更少的錢，住更好的房；產品好：房企卷產品已經成爲共識，7月熱銷項目都在創新和升級方面做了大量的研究和努力，並以此獲得了市場的認可。如保利琅譽項目在戶外窗牆比達到約18%，大多數項目的窗牆比是14%左右，這使得所有戶型變得敞亮，白天光照更好，夜晚亮燈之後，建築變身“玻璃盒子”也能自成一道風景。而戶內戶型設計了270°超廣角空間聯動，在增加生活空間的開放性同時，提供了超廣角的視野景觀。
表：2024年7月熱銷項目特點
展望：地方政府將獲得更多調控自主權，因城施策推動房地產市場儘快企穩，房企重點關注去庫存
政策方面，7月，二十屆三中全會審議通過《中共中央關於進一步全面深化改革 推進中國式現代化的決定》，重點部署未來五年重大改革舉措，《決定》指出要“加快建立租購併舉的住房制度，加快構建房地產發展新模式。加大保障性住房建設和供給，滿足工薪羣體剛性住房需求。支持城鄉居民多樣化改善性住房需求。充分賦予各城市政府房地產市場調控自主權，因城施策，允許有關城市取消或調減住房限購政策、取消普通住宅和非普通住宅標準。改革房地產開發融資方式和商品房預售制度。完善房地產稅收制度。”22日，央行下調1年期和5年期以上LPR分別至3.35%、3.85%。30日，中央政治局會議提出，“要落實好促進房地產市場平穩健康發展的新政策，堅持消化存量和優化增量相結合，積極支持收購存量商品房用作保障性住房，進一步做好保交房工作，加快構建房地產發展新模式。”
地方層面，7月，各地政策優化持續推進。廣州放鬆對港澳臺及外籍人士購房限制，建面120平方米以上的住宅不限購。徐州、貴陽等優化住房限貸，首套及二套首付比例分別降至最低15%、25%，並取消貸款利率下限。南京、石家莊、廊坊等則從提高公積金貸款最高額度、優化套數認定標準，支持公積金支付首付等方面滿足購房者合理住房需求。北京、昆明等地支持住房“以舊換新”。
從市場表現來看，7月，市場進入傳統銷售淡季，根據中指數據初步統計，重點城市新房銷售面積同比下降約10%，低基數下同比降幅較上半年有所收窄，但市場依然面臨調整壓力，核心城市二手房價格回落後性價比凸顯，也對新房市場造成分流。二手房延續“以價換量”態勢，核心城市二手房成交量環比小幅下降，同比增幅擴大。
從房企來看，去庫存仍是房企的主要目標。一是，房企應重點關注救市政策，如房貸息息相關的5年期以上LPR此次爲年內第二次下降，意味着購房者月供壓力將得到進一步減輕，預計將對房企去化庫存到積極作用。二是，加強活動促銷，如7-8月是暑假期間，對有結婚需要或三口之家來說，親子活動或有教育資源、兒童活動特色優勢的產品應抓緊開展營銷活動，推動項目去化。三是，加強練兵，鍛鍊銷售團隊的接待能力和銷售能力，爲金九銀十做好準備。
整體來看，隨着下半年市場高基數影響減弱，預計全國新房銷售同比降幅將有所收窄，但市場仍處築底階段。同時，結合三中全會表述來看，對房地產市場既有短期政策部署也有長期改革方向，其中關於促進需求釋放的相關政策有望在下半年進一步得到落實，地方政府將獲得更多調控自主權，因城施策推動房地產市場儘快企穩，同時國企收儲政策的落實進展也是決定市場恢復節奏的重要因素。房企應重點關注救市政策，加強活動促銷去庫存，提升銷售能力，爲金九銀十做好準備。