智通財經APP獲悉，華泰證券發佈研報認爲，國家發展改革委發佈了《關於全面推動基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）項目常態化發行的通知》，本次是發改委正式發文全面推動。常態化發行的推進伴隨着底層資產的進一步擴圍、政策空間的優化以及申報效率的提升，華泰證券認爲這一舉措有望進一步拓寬未來C-REIT市場規模，打開持有型物業的價值重估空間。
REITs發行全面常態化，打開規模成長空間
7月26日，國家發展改革委發佈了《關於全面推動基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）項目常態化發行的通知》。2022年8月證監會與國家發改委研究提出了加快推進REITs常態化發行的十條措施，本次是發改委正式發文全面推動，以市場化、法治化爲遵循，以制度化、標準化、規範化爲原則，全面改進申報推薦制度，進一步明確審覈內容，優化政策空間，簡化推薦程序，壓實各方責任。常態化發行的推進伴隨着底層資產的進一步擴圍、政策空間的優化以及申報效率的提升，我們認爲這一舉措有望進一步拓寬未來C-REIT市場規模，打開持有型物業的價值重估空間。
底層資產再擴圍，正式納入養老地產與長租公寓
根據本次發佈的申報要求，底層資產的範圍在236號文（2023年3月）基礎上進一步擴大，新納入的項目包括能源基礎設施領域的燃煤發電項目、租賃住房領域的市場化租賃住房項目，以及養老設施。此外，放寬了文化旅遊基礎設施項目範圍，旅遊景區標準從5A放寬至4A，同時，在園區、文化旅遊以及消費基礎設施領域中，滿足通知相關要求的關聯資產亦可納入項目底層資產。整體而言，對於產權性項目，不僅養老地產和長租公寓納入REITs的通道被打通，各類基礎設施配套或不可分割的酒店、底商等也可納入，提升REITs的擴容空間。
政策空間優化，降低擴募規模以及回收資金用途相關要求
新規對於擴募要求予以放寬：明確對於行業共性原因導致缺乏可擴募資產的項目，以及首次發行規模超50億元的項目，可適當放寬可擴募資產的規模要求。提高回收資金使用靈活度，取消用於存量資產收購的30%比例上限，將用於補充流動資金的比例上限從10%提高至15%。我們認爲這兩項調整有利於降低資產擴募門檻，也能夠調動發行方的積極性。
取消回報率硬約束，強化市場化定價
值得關注的是在REITs項目申報基本條件方面，通知取消了236號文中對回報率的要求，即收費收益權項目內部IRR不得低於5%、產權類項目未來3年每年淨現金流分派率不得低於3.8%的要求，改爲最近3個會計年度的平均EBITDA（或經營性淨現金流）不低於未來3個會計年度平均EBITDA（或經營性淨現金流）的70%。在REITs推進初期，對於回報率的硬約束有利於形成市場認知，隨着C-REIT市場的逐步成熟，定價市場化更有利於實現投融資雙方利益的平衡，助於市場進一步完善。
風險提示：因市場化租金下降導致資產盈利能力下降；因不動產運營質量下降導致REITs整體估值下滑。