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躺平收租的好時光即將結束 挪威主權基金轉向英國房地產開發商

發布 2024-4-22 下午03:00
躺平收租的好時光即將結束 挪威主權基金轉向英國房地產開發商
BAC
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智通財經APP注意到,十多年前,挪威規模達1.6萬億美元的主權財富基金在倫敦掀起了一場炫目的房地產購買狂潮。現在,它正努力想辦法讓那些越來越老舊的標誌性建築保持光彩。

首先,挪威央行投資管理公司(NBIM)正在涉足開發項目,爲其英國投資組合中的一系列關鍵租約到期做準備。

該基金已經收回了美國銀行倫敦辦公園區的一部分,進行全面翻修。這可能是回答一個更大問題的前兆:如果該行在2032年主要租約到期時選擇完全撤離,會發生什麼?

NBIM的高級資產經理Michael Carter表示,“它爲我們提供了有價值的見解和研究,”“我們正在深入到那座建築的骨架,它的建築形式與美國銀行的主樓相同。”

這種現象正在整個倫敦上演。先是英國脫歐,然後是疫情,現在是利率上升——所有這些事件都打亂了優質房地產投資者的計劃。人員很少的海外基金正被迫考慮對建築物進行復雜的再開發,其中一些基金本打算在租約到期、貶值之前很久就出售。

與許多擁有鉅額支票簿和小型房地產團隊的主權投資者一樣,NBIM最初的目標要麼是與老牌企業建立的合資企業,要麼是與頂級租戶長期租賃的高檔建築。這些低風險建築通常只需要很少的管理,使得沒有房地產投資記錄的基金無需僱用數百名資產管理人員就能擴大投資組合。

但在NBIM被收購10年之後,美國銀行在倫敦的租約還剩下8年左右,而且由於缺乏足夠大的替代建築,這個大型佔用者必須考慮是留下還是離開。

該基金曾考慮出售這棟大樓,但在俄烏衝突、利率上升顛覆商業房地產市場後於2022年夏天停止了這一進程。

Carter表示,“這是一個機會,我們認爲,如果我們能以一定的價格出售它,我們將資金部署在其他地方會更好,”“事實上,事情發生了對我們不利的變化。我們說沒問題。我們一直很高興擁有這處房產,保留它,完成商業計劃,並維持一段時間。”

相似的困局

其他基金也面臨着類似的挑戰。

卡塔爾投資局面臨着瑞士信貸和匯豐控股各自遷出金絲雀碼頭總部的前景。馬來西亞永久國民公司正在翻修位於布羅德蓋特175號的前歐洲復興建設銀行大樓。它還擁有絲綢街一號(One Silk Street),在年利達律師事務所(Linklaters)很快搬離後,該大樓將需要大幅升級。

NBIM在政府制定的嚴格投資規定下運作,該規定允許對未上市房地產的最高投資比例爲7%。據最近提交的一份文件顯示,截至3月底,該基金只有約2%的投資投向了未上市的房地產,總計285億美元。Carter表示,大約三分之一是合夥企業,其餘的是獨資企業。

在NBIM的倫敦投資組合中,美國銀行並不是唯一一家租約即將到期的重要租戶。亞馬遜在附近的Sixty London的協議目前定於2028年到期。

雖然這座建築比美國銀行的園區要新得多,但亞馬遜不一定會更新。辦公市場的變化速度被疫情和日益增長的環境需求所顛覆,這意味着如果公司選擇不續訂,即使是相對年輕的建築也需要大量的升級工作來吸引租戶。

碳中和要求

在吉爾茨珀街20號(20 Giltspur Street),該基金正在試驗旨在減少該項目的碳足跡的技術,包括提升整個樓層,以重新利用鋼框架,同時創造額外的空間。這是自2011年初NBIM在倫敦簽署首筆房地產交易以來,NBIM在英國直接承擔的首批重大開發項目之一,該公司購買了皇家地產公司攝政街物業150年租約25%的股份。

該項目於2022年10月獲得批准,包括增加約2.5萬平方英尺(約合2.3萬平方英尺)的面積,打造一個略低於9萬平方英尺的可出租物業。位於愛德華國王街2號的美銀美林金融中心可供出租的面積約爲50萬平方英尺。

Carter表示,ESG是“建築技術和規範發展最快的領域之一”,並補充說,在倫敦的工作與該基金在巴黎的工作相似,該基金在巴黎擁有香榭麗舍大街上下的建築。

“顯然,整個倫敦都面臨着很大的壓力,”他補充說。“重複使用而不是更換的壓力要大得多。”

NBIM成立於上世紀90年代,目的是投資挪威的石油財富。自那以後,NBIM在牛津街(Oxford Street)、梅菲爾(Mayfair)和該市的金融區增加了資產。目前,僅在英國,該基金未上市房地產的持有量就高達45億英鎊(合56億美元)。

NBIM英國房地產團隊的高級投資經理Matthew Fellows表示:“自2019年以來,我們一直在尋求在倫敦進行更多投資,但還沒有真正看到合適價格的合適機會。”“我介於希望和期待之間,今年會買更多。”

該基金最近一次在英國的收購是在2022年10月,當時它以9020萬英鎊的價格收購了劍橋一家生命科學公司49%的股份。

Carter表示,從長期收益資產的被動擁有者,到成爲主動管理者,已經發生了自然的轉變。

他補充道:“我們有足夠的股權來投資我們的資產,並且一直希望成爲一個積極主動、親力親爲的投資者。”

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