智通財經APP獲悉，國泰君安發佈研究報告稱，相比於金融風險，該行認爲房地產的真實壓力在於較大的庫存壓力和相應的減值。然而，這是顯性化的風險，同時，只要給予時間、或者是超常規政策(如政府回購)，能夠讓此壓力釋放。因此，這個壓力向風險轉變的概率是不大的，最終也只會是以壓力來體現、而非風險。行業仍有壓力、但無風險，把握開發板塊因風險暴露帶來的階段性機會，繼續尋找釋放壓力的重組方向。
受益標的：旭輝控股集團(00884)、融創中國(01918)等，繼續推薦園區公司，包括中新集團(601512.SH)、招商蛇口(001979.SZ)，龍頭房企推薦保利發展(600048.SH)。
事件：近期由萬科的保債事件發酵作爲開端，至萬科全額償還美元債作爲結束，一次風險暴露結束帶來市場信心恢復，並隨着進入季節性旺季，銷量的環比改善也帶動信心修復。
國泰君安觀點如下：
近期行業在經歷了1~2月新房銷售較大幅度下行之後，市場對房企生存的擔憂又有增強，隨着萬科事件的平穩落地，預期得到極大修復。按照克而瑞數據，前2月房企銷售出現較大幅度的下滑，同比下滑幅度普遍在30~50%，導致市場擔憂房企現金回籠減少進而引發償債風險，在萬科保債項目引發市場關注之後，市場的擔憂又進行了一次升級。但近期，隨着萬科全額償還美元債和金融機構對房企的支持再度增強，市場預期得到極大修復。
每年年初的傳統旺季，都會成爲一次預期改善的催化劑，尤其是在樓市下行期，參考2023年年初的表現，就顯得更加明顯。由於房地產市場具備週期性，因此，若形成新週期，則很難在短期內再次掉頭，這也導致市場對於房地產行業拐點的到來尤爲關注。自2021年下半年樓市下行至今已近3年，從傳統週期來看，已經超過了下行週期的時間，那麼每一次市場的旺季，都成爲拐點的可能性，由於趨勢形成短期內難以改變，預計本輪也將因爲環比改善迎來市場預期的改善期。最近的可參考案例就出現在2023年年初，小陽春的環比改善，帶來了市場預期的顯著上修。
房地產市場沒有系統性金融風險，這將是短期內最大的預期修復。
儘管該行反覆強調，房地產市場沒有系統性金融風險，但市場仍有擔憂，例如，仍有投資者擔心房價下跌導致居民購房首付被擊穿，進而引發斷供，該行已在此前測算過，居民的首付比例遠高於法定規定的下限如首套房20%，真實首付比例預計超過了60%。又例如，房企債務無法償還，導致金融機構虧損，該行在2023年12月17日發佈的年度策略報告《重組，元年》中提到，境內的債務有大量金融政策支持，基本都能夠做展期，難以形成真實壞賬。因此，該行認爲，當前不應該有房地產市場會發生系統性金融風險的擔憂。
當然，房地產開發的壓力也存在，主要在於仍然有較大的庫存，和庫存對應的減值壓力，但這是顯性化的風險，給予時間和超常規政策，能夠得到妥善解決。相比於金融風險，該行認爲房地產的真實壓力在於較大的庫存壓力和相應的減值。然而，這是顯性化的風險，同時，只要給予時間、或者是超常規政策(如政府回購)，能夠讓此壓力釋放。因此，這個壓力向風險轉變的概率是不大的，最終也只會是以壓力來體現、而非風險。行業仍有壓力、但無風險，把握開發板塊因風險暴露帶來的階段性機會，繼續尋找釋放壓力的重組方向，受益標的爲旭輝控股集團、融創中國等，並繼續推薦園區公司，包括中新集團、招商蛇口，龍頭房企推薦保利發展。
風險提示：市場需求加速下行。