智通財經APP獲悉,中金髮布研究報告稱,降息預期下,美國地產是否開啓新一輪復甦成爲市場押注熱點,美股地產板塊已先行大漲。地產修復不僅對美國增長和政策路徑有重要意義,對後周期消費品的拉動和低庫存現狀也會影響中國出口鏈。
▍中金主要觀點如下:
一、美國房地產市場現狀:週期磨底,成屋量少價高,新屋量多價低
從成交量角度看,美國地產週期已經下行兩年,處於磨底階段,但成屋與新屋分化明顯。1)按揭利率從高點回落;2)新屋銷售小幅修復,成屋仍低迷;3)新屋價格走低,成屋價格堅挺;4)新屋庫存處於高位,成屋供給喫緊;5)新屋開工與建築許可小幅改善。
二、房地產需求受何影響:利率下行有效,但負擔能力較低,人口結構有支撐
短期利率下行將提振需求,但高房價制約負擔能力:1)利率下行降低融資成本,使租金回報率再現優勢;2)存量付息壓力不大,但高房價制約新房負擔能力;3)疫情後透支部分需求,但長期人口結構積極因素仍在。
三、房地產修復的兩面性:利率降是修復的原因,但又會反過來造成後續降息幅度收窄
利率下行大概率會推動地產修復,但影響有兩面性:1)地產修復成爲接棒服務消費的新增長點。2)但也會延緩房價和房租下滑,甚至下半年造成一定再通脹壓力,因此,提前降息反而會造成後續降息不需要這麼多的悖論。
四、對中國影響:改善地產鏈出口,但提前關閉降息窗口
一方面,銷售和補庫需求或提振中國出口預期,但需要等待降息和地產修復,大概率在下半年;另一方面,若美國地產修復提振增長甚至通脹,美聯儲降息速度和幅度有可能放緩,從中美利差和匯率角度提前關閉外圍降息窗口。