智通財經APP獲悉，國信證券發布研究報告稱，維持保利物業(06049)“買入”評級，公司業績穩增，市場化能力不斷提升，非居業態高速增長，預計2022/23年歸母淨利分別爲10.5億/12.9億元，對應EPS爲1.89/2.34元，對應最新股價的PE分別爲18/14.6X。
國信證券主要觀點如下：
歸母淨利潤同增25.6%，毛利率保持穩定。
2021年全年公司實現營業收入107.8億元，同比增長34.2%;實現歸母淨利潤8.5億元，同比增長25.6%。分業務板塊看，公司物業管理服務收入66.7億元，同比增長34.8%;社區增值服務收入23億元，同比增長31.6%;非業主增值服務收入18.1億元，同比增長35%。2021年公司整體毛利率爲18.7%，較去年上升0.03pct，保持穩定態勢;淨利率爲8.1%，較去年下降0.7pct。分業務板塊看，物業管理服務毛利率14.3%，較去年提升0.1pct;社區增值服務毛利率31.4%，較去年底提升1.1pct;非業主增值服務毛利率18.7%，較去年底下降1.4pct。
基礎物管：市場化能力不斷提升，非居業態高速增長。
截至2021年末，公司在管面積4.65億平方米，合同面積6.56億平方米，保持穩步增長。從在管面積結構來看，住宅/公共服務/商業寫字樓項目分別占比45%/52%/3%;從合同面積結構來看，來自母公司/第叁方項目分別占比43%/57%。公司第叁方市拓高質量增長，全年新簽約第叁方項目單年合同金額19億元，其中單年合同金額千萬元以上的重大項目占比超過40%，非居業態單年合同金額占比超73。
截至2021年末，公司簽約第叁方合同項目1201個，較去年底淨增長280個。市場化能力的不斷提升爲公司物業管理規模的穩健增長提供了可靠的保障，2021年，來自第叁方的物業管理服務收入爲22.9億元，同比增長75.8%，占物業管理服務收入約34.4%，較去年提升8.0個百分點。公司非居業態呈高速增長態勢，2021年公司物業管理服務中非居業態取得收入24.4億元，同比增長62.4%，占整個物業管理服務收入的36.5%，較去年提升6.2pct。分不同業態看，公共服務/商業寫字樓分別取得收入14.6億/9.7億元，分別同比增長81.8%/40%，分別占整個物業管理服務收入的22%/15%，較去年分別提升6pct/1pct。
首次發布股權激勵彰顯信心。
2021年11月公司首次發布股權激勵計劃，也是首家獲批股權激勵的央企物業。公司發布股權激勵計劃，市場化更進一步，有效的彌補了公司作爲央企缺乏激勵機制的不足，提升了公司對優秀人才的吸引力;解鎖條件目標積極，彰顯公司對未來經營發展的強勁信心。
風險提示：在管面積增長、增值服務拓展不及預期;毛利率下行超預期。