綠城中國（SEHK：3900）是中國領先房產開發商之一，旗下代建業務———綠城管理剛通過上市聆訊。擁有雄厚背景的有望成為大熱IPO嗎？
代建市場第一 綠城管理是中國房地產市場排名第一的代建公司，在2019年已佔中國代建市場近24%份額。據集團引用市場數據，其規模更是最大競爭對手的兩倍以上。集團目前主要經營三大業務，包括商業代建，政府代建，以及其他相關服務。
商業代建 商業代建是綠城管理的核心業務，去年收入貢獻逾70%，2017年至2019年間複式增長達35%。
集團為客戶在開發物業的過程提供解決方案，如項目規劃、成本控制等，客戶以物業開發商為主。物業成功開發並銷售所得收益屬於客戶，而代建公司則向項目擁有人收取管理費用。雄厚背景的代建公司在獲取項目方面擁有競爭優勢，因其代建服務質素較有保證，擁有領先發展商綠城中國撐腰的綠城管理正正擁有著這優勢。
龍頭發展商所擁有的品牌實力更吸引到第三方中小型發展商尋求旗下代建分部作合營業務夥伴。在2019年度，綠城管理的商業代建收入中有逾40%源自與業務夥伴合作的代建項目，這小分部業務的複式增長更有逾100%，是集團的核心增長引擎之一。
政府代建 政府代建是貢獻第二大的分部，去年佔比為18%，過去3年間的複式增長為55%。集團主要為政府項目擁有人代為興建公共住房物業項目，以及公共基建設施如學校、體育館等。由於項目多以公共需求為主，終端商業元素低，綠城管理主要向政府收取服務費入，合作開發項目非常小量。
前景樂觀 據其初步招股文件，集團的業務回報相當豐厚，股本回報率在2017至2018年間保持在50%之上，惟增速過高，股東權益基數擴張過急，去年回報率下降至26.7%。 展望長線，雖然中國內房有降溫憂慮，但長線的開發需求相當龐大，如三四線城區城鎮化，一二線城市舊區重新規劃等，可為綠城管理持續帶來增長動力。值得一提的是，經濟前景不明朗時，政府為推動經濟活動而增加基建更可為綠城管理帶來業務防守力。
結語 綠城中國（SEHK：3900）分拆的綠城管理的業務基本面吸引，產業長線增長空間有望逐漸釋放，投資價值將可穩步提升。
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本文所提供的信息僅供一般參考之用，並不構成任何個人化的投資勸誘或建議。作者 Alvin Yu 沒持有上述的股票。The Motley Fool Hong Kong Limited(www.fool.hk) 2020
