MERLIN Properties第二季業績遜於預期，股價下跌逾4%

MERLIN Properties公布2026年第二季業績，每股盈利及收入均低於華爾街預期。每股盈利報0.13美元，低於市場預測的0.15美元；收入為1.45億美元，亦遜於預期的1.5325億美元。儘管這家西班牙房地產公司持續擴展數據中心業務，並上調全年運營資金（FFO）指引，投資者仍對業績反應冷淡，股價早盤下跌4.02%至14.685美元，低於前收市價15.30美元。

要點摘要

• MERLIN每股盈利及收入均遜於市場共識，但差距相對有限。
• 上半年同比租金總收入增長10%，FFO按年增長8%。
• 公司將2026年全年FFO指引從3.27億歐元上調至3.40億歐元。
• 數據中心商業化進程加速，預租及已預訂容量從上季度的112兆瓦升至160兆瓦。
• 資產負債表保持穩健，貸款價值比（LTV）為24.5%，流動資金達26億歐元。

公司業績表現

MERLIN表示，2026年上半年業績在辦公室、物流及購物中心板塊均展現出韌性，而數據中心部門則成為愈來愈重要的增長引擎。租金總收入達2.92億歐元，同比增長10%；總收入為3.07億歐元。公司預計2026年全年總收入將首次突破6億歐元。

運營資金達1.80億歐元，較去年同期增長8%，即便財務費用有所上升。按加權股份計算，每股FFO為0.30歐元，增長2.6%。公司表示，由於期內完成了7.68億歐元的增資，全面攤薄後的數字有所降低。

管理層形容，本季度數據中心的商業化進度快於建設進度，反映伊比利亞半島市場需求強勁。數據中心業務現已成為未來增長的主要驅動力，而傳統物業板塊則繼續提供穩定的經常性收入。

財務摘要

• 收入：1.45億歐元，低於預期的1.5325億歐元。
• 每股盈利：0.13美元，低於預期的0.15美元。
• 租金總收入：2.92億歐元，同比增長10%。
• 總收入：3.07億歐元，預計2026年全年將超過6億歐元。
• FFO：1.80億歐元，按年增長8%。
• 每股FFO：按加權計算為0.30歐元，增長2.6%。
• 2026年全年FFO指引：3.40億歐元，較此前的3.27億歐元上調。
• 每股資產淨值（NTA）：15.99歐元。
• 貸款價值比（LTV）：24.5%，遠低於35%的上限。
• 流動資金：26億歐元。
• 過去十二個月收入增長：12.38%。

業績與預期對比

MERLIN公布的每股盈利為0.13美元，低於市場共識預期的0.15美元，差距為0.02美元，即13.33%。收入則較預期的1.5325億美元低825萬美元，差距為5.38%。

兩項核心指標均遜於預期，但差距並不足以掩蓋公司較強勁的運營表現。FFO增長8%，租金收入同比增長10%，管理層亦上調了全年FFO指引，顯示業務基本面趨勢仍然正面，儘管公布的盈利數字未達市場預期。

市場反應

業績公布後，股價從前收市價15.30美元下跌4.02%至14.685美元。股價目前仍處於52週區間11.72美元至15.92美元之內，但較年內高位低約7.8%，較年內低位則高出約25.2%。

股價下跌反映投資者更關注盈利及收入遜於預期的情況，以及MERLIN增長策略所帶來的資本需求，而非公司上調的業績指引。股價疲弱亦折射出市場對近期增資後攤薄效應的憂慮，以及為龐大數據中心管道融資的需求。本次報告未提供交易量數據。

前景與指引

MERLIN將2026年全年FFO指引從3.27億歐元上調至3.40億歐元，每股FFO相應從約0.53歐元提升至約0.55歐元。管理層亦表示，全年總收入有望首次突破6億歐元，創公司歷史新高。

數據中心計劃仍是公司核心增長故事。MERLIN表示，目前已商業化或預租的容量從第一季度的112兆瓦增至160兆瓦，預計2026年商業化目標將超過200兆瓦。公司亦表示，MEGA計劃第一期已完全去除風險，第二期及第三期則繼續推進預租及建設工作。

管理層表示，未來融資方式可能包括發行可換股債券，並將其定位為延遲攤薄、爭取更佳轉換條款的工具。公司亦表示，將繼續透過資產出售方式回收資本。

管理層評論

首席執行官伊斯梅爾·克萊門特（Ismael Clemente）表示：「我們在所有傳統資產類別中繼續保持強勁運營，同比租金增長達3.3%。」

他亦特別指出數據中心業務是主要增長動力，表示公司已將Arasur 1的預訂轉換為正式預租合約，令已商業化容量從上季度的112兆瓦增至160兆瓦。

克萊門特表示，MERLIN的估值仍獲資產基礎支撐，指出每股資產淨值（NTA）為15.99歐元，股價目前較資產淨值（NAV）存在約4%至5%的折讓。

風險與挑戰

• 攤薄風險：7.68億歐元的增資已影響每股業績，未來或需進一步融資。
• 資本開支龐大：數據中心建設需要大量投資，現金流尚需時間全面提升。
• 執行風險：公司須在西班牙及葡萄牙兌現龐大的開發管道。
• 市場集中度：增長高度依賴伊比利亞半島數據中心容量的需求。
• 個別資產疲弱：部分辦公室市場，尤其是巴塞羅那，仍面臨供過於求及租戶遷出的壓力。
• 資產負債表實力：公司維持1.72的流動比率，流動資產超過短期負債。

問答環節

分析師的提問主要集中於數據中心、融資安排及租戶需求。問題涉及畢爾巴鄂Arasur 1預訂轉為正式預租的過程、里斯本及薩拉戈薩商業化進展，以及MERLIN如何為開發管道第三期融資。

管理層表示，Arasur 1預訂在建設、設備及公用事業連接的能見度提升後，正式轉換為預租合約。管理層亦表示，里斯本的商談仍在積極推進，包括努力將私人交易與可能獲政府支持的超大型工廠項目對接。

其他問題涉及租戶組合，管理層表示需求主要來自新興雲端服務商、超大規模雲端服務商，以及日益增多的人工智能模型公司和企業終端用戶。分析師亦就合約條款提問，MERLIN表示10年租約現已成為標準，年度租金調整幅度一般介乎2%至3%。

公司亦就融資問題受到追問。管理層表示，下一個可能採用的融資工具是可換股債券，結構上偏向股權性質而非債務性質，定價將反映未來三年預期資產淨值的溢價。

此文章由人工智能協助翻譯。更多資訊，請參閱我們的使用條款。