最近，中小房企當代置業（01107.HK）日子過得並不「安逸」。新樓盤西安當代上品灣小區，深陷補繳契稅地稅風波；2021年前5月銷售業績亮眼、高管增持積極，股價卻萎靡不振，小散怨聲載道。
股價萎靡不振，品牌信譽度受損的背後，實則是當代置業負債高企，造血能力不強的一個縮影罷了。
好壞參半？
6月1日，當代置業發佈了2021年首五月銷售數據顯示，首五月合約銷售額約人民幣170.31億元（單位下同），同比增長62.73%。其中，物業合約銷售額約168.90億元，同比增長62.7%，車位合約銷售額約1.41億元，同比增長63.5%。
物業合約銷售面積方面，2021年首五月物業合約銷售面積約165.20萬平方米，銷售均價每平方米約人民幣10,224元，同比下滑1.5%，但與2020年全年銷售均價持平。
從單月數據來講，2021年5月，當代置業合約銷售額約41.49億元，同比增長23.87%，物業合約銷售面積約37.41萬平方米，銷售均價每平方米約10,966元，同比增長4.2%。
據中指院數據顯示，2021年首五月百強房企整體的銷售金額同比增長51.3%，5月單月百強房企整體的銷售金額同比增長17.8%。這意味著當代置業2021年首五月業績表現是優於百強房企整體的表現。
然而，在亮眼業績表現之下，當代置業的品牌美譽度屢遭「重創」。
2021年4月10日，位於西安高陵區泾渭七路當代上品灣業主迎來交房日，交房時要求業主先交5萬元契稅、物業相關費用後才能入戶看房、驗房。業主不滿此不合理交房流程與現場工作人員、保安發生衝突，導致一名業主肋骨受傷。
值得注意的是，在此事件之前，當代置業西安遭多次投訴了。在2020年12月期間，西安高陵區當代上品灣業主就多次向媒體投訴反映：「西安當代置業，買房前宣傳人車分流地面0車位，擁有中心景觀湖，現在圖紙規劃上卻多出1994個車位，景觀湖變成了健身廣場，和宣傳嚴重不符！」問題。該問題引大量業主不滿，隨後引發大面積業主維權行動。
除此之外，當代置業在全國各地的多個項目都曾爆出了「不良聲音」。
2018年9月，太原市當代ΜΟΜΛ沿湖城項目曾因逾期交付，拒付違約金，保安與業主爆發維權衝突；
2020年1月，有業主在河北新聞網留言稱，張家口當代置業開發的垣郡MOMA違規交房，按照購買時合同約定2019年12月31日交房，但是在房管局驗收不合格的情況下，當代置業強勢交房。對此，宣化區住建局已對該小區開發單位下達整改通知書，要求停止違法違規行為，在房屋通過竣工驗收前，不得交房，並到宣化區住建局接受調查處理。
從長遠發展來看，業績穩健增長固然重要，但沒有良好品牌美譽度的支持，企業很難得實現高質量且長遠的發展。特别是房地產行業步入存量競爭的當下，產品質量及服務在消費者心中高低，將直接決定企業品牌溢價能力，進而影響企業的利潤彈性。因此，當代置業在重發展的形勢下，務必需要提升品牌美譽度以及加強對合作方及輿情方面的管控。
業績不俗高管增持，股價依舊萎靡不振
二級市場當代置業同樣不受「待見」。年初至今，當代置業股價漲跌幅跑輸所屬地產開發板塊及恒生指數。
據富途終端交易數據顯示，截至2021年6月2日收盤，年初至今，當代置業股價累計跌幅為7.0%，累計交易量僅有6,971萬，換手率僅有2.5%。同期，港股地產開發商板塊累計漲幅為5.37%，恒生指數累計漲幅為7.3%。
值得一提的是，在此期間内，總裁張鵬不斷增持自家股票，以提振股價。據wind數據顯示，年初至今，張鵬共進行14筆增持，累計增持89.8萬股，持股比例也從0.80%提升至0.83%。
但是，總裁頻繁增持並未給當代置業帶來些許利好，反而股價繼續下行，估值甚至觸及歷史較低水平。據Wind數據顯示，當代置業市盈率（TTM）為2.5倍，處於歷史較低位置。
那麽，為何當代置業遭投資者「摒棄」，市場在擔心什麽呢？
股價低迷背後：負債率高企，造血能力不強？
或許是當代置業債務情況不容樂觀，以及近一年内有兩筆高利率債券即將到期，引發投資者對其短期股價持有悲觀的態度。
債務方面，截至2020年底，當代置業的流動負債為553.87億元，非流動負債265.25億元，總負債為819.12億元，其中，合約負債209.35億元。
其中，總借款賬面餘額約245.93億元，包括銀行及其他貸款約157.11億元，優先票據約78.52億元及公司債券約10.31億元，較2019年12月31日的約184.96億元增加約33.0%。
從「三道紅線」規定來看，當代置業降負債及降槓桿的表現並不理想。2020年，當代置業扣除預收款後的負債率超過80%，超過「三道紅線」規定的70%，踩中一條紅線；淨負債率為95.7%，同比上漲13%，增速頗大，距離央行和住建部規定的100%的紅線僅「一步之遙」；而另一條紅線規定的「現金短債比小於1倍」，當代置業則安全通過，2020年現金短債比為1.4。
在債務情況不容樂觀情況下，當代置業「造血能力」並不理想，經營現金流淨額呈現兩連淨流出的態勢。2019年至2020年，當代置業經營現金流淨額分别為-6.09億元及-16.11億元。
在經營現金流淨流出態勢下，當代置業有兩筆高利率的債券到期，償債壓力可見一斑。據wind數據顯示，截至2021年6月2日，當代置業近一年内到期的債券有兩筆，到期日期分别為2021年10月25日及2022年2月26日，發行規模分别為3億美元及2億美元，發行利率分别為12.85%及11.8%。簡單換算，兩筆債券合計還本付息金額約為5.62億美元，折讓人民幣為35.9億元（6月2日，1美元兌6.3869人民幣）。35.9億元約佔2020年當代置業期末現金108.22億元的33%。
文：一枝