港鐵（SEHK:66）是香港民生一部份，緊貼社會脈搏。新冠病毒嚴重擾亂全民生活，港鐵的業務亦無可避免大受影響，負面新聞多多，縮班、減價等消息不絶。
但作為一隻股票，港鐵的業務並非只有地鐵那麼簡單；社會運動及新冠病毒對港鐵固然造成一定的營運打擊，我們來看看，為何港鐵的投資前景仍具吸引力。
地鐵營運挑戰逐個數 客運量銳減，是港鐵如今面對的最大問題。港鐵今年2月的客流量只有7141萬人次，較1月份下跌38.7%，按年下跌43.4%或5488萬人次。2月份客流量之低，是2007年4月以來之最，更加是自兩鐵合併後最少客量的月份；考慮到香港人口及經濟規模在這期間的增長，如此的跌幅是相當震撼的。下跌原因，除了是去年社會運動後訪港旅客人數驟減，更大部份是因為新冠病毒疫情及政府防疫措施影響下，上班上課上街人數大減。
客運量減少還不止，車票還要減價。原本，港鐵已於3月底公布，透過「負擔能力上限封頂機制」，今年實際票價不會有變動；而政府剛建議港鐵由7月1日起下調車費20%，由港鐵及政府各自分攤，為期半年。港鐵今年車費收入勢將雪上加霜。
除了車費收入減少，車站維修亦將會涉及一筆不少的開支。港鐵曾透露，截至去年底，94個車站中有85個受破壞，68個輕鐵車站有62個受破壞，多部出入閘機、月台玻璃幕門、列車等設施需要維修更換，估計費用約5億元。
營運挑戰只是大圖畫的一部份 上述確是嚴峻的營運挑戰，最少在今年內會對港鐵的盈利甚至財務狀況造成壓力。短線的確如此，但放眼大圖畫，考慮以下3個因素，港鐵未來前景仍可看好。
1.港鐵利潤接近一半來自物業發展 2019年股東應佔利潤共119億港元，當中有59億元來自物業發展， 50億元來自經常性業務包括車站票務及商務收入。即使港鐵的經常性收入碰壁，仍可倚靠物業發展「幫補」下，去年前者利潤按年下跌45%，後者卻大增149%。觀察最近日出康城的新盤銷情，相信今年的狀況亦可能差不多。長遠來說，港鐵沿線仍有大量優質物業發展機會，未來不愁沒有收入；雖然這項業務是「副業」，但畢竟是港鐵現在和未來盈利的有力支柱。
2.營運挑戰基於短暫因素 回望今年年初，社會運動造成的影響，已逐漸在港人生活中恆常化，衝擊力逐漸減輕；至於新冠病毒，亦總會有過去的一天；這些皆屬短暫因素，期間對港鐵股價造成的衝擊，也為投資者帶來了入貨長揸的機會。
3.港鐵是獨市生意 港鐵是港人日常必需的交通工具，雖然港鐵有一半是地產股，但同時也有一半是公用股，有一定防守性，是長線投資有用的部署。
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