智通財經APP獲悉，12月15日，據克而瑞地產研究，2024年下半年以來，行業穩市場政策力度、出讓頻次明顯提升。9·26新政後，經過2個月的落地推進和持續發酵，11月行業需求端指標延續上月熱度，典型城市開盤去化率年內首次突破四成，一二手房成交規模均創年內新高。房價方面，作爲先行指標的二手房價格，也在10月基礎之上迎來了更多積極信號。
01 供求預期同頻：繼成交價上漲小區變多之後 更多小區掛牌價迎同步上漲
爲進一步探析二手房成交價格的動向，研究中心以北京、上海等12個典型城市的二手房小區爲樣本，爲避免單套異常成交影響較大，每個月樣本小區的選取標準，均爲近2個月交易量不小於5套。
從統計結果來看，11月有48%的小區成交價環比上升，較上月增加了2.3個百分點。房價上漲的小區佔比連續兩個月增多，爲年內第三高點。不過3月份、8月份的高位，更多的還是在成交縮量之下達成，大量降價小區未能納入統計範圍所致，而本月樣本數量卻達到了年新高，以此來看，11月已是2024年二手房成交價最爲穩定的一個月。
如果說成交價的變動還會受到買房競爭的影響，那麼掛牌價更多的提現的是賣方房東的心理變化。2024年11月有33%的小區掛牌價環比上漲，較上月增加了6.4個百分點。這也是下半年以來掛牌價上漲比例最高的一個月。
成交價小區上漲佔比、掛牌價小區上漲佔比的雙雙上升，也是2024年以來首次出現。再加之11月高頻交易小區數量的大幅增加，供給、需求信心共同回升，再加上成交放量，本月二手房價已經出現了極爲明確的築底信號。
至於4月份掛牌價上漲小區、高頻交易小區雖同樣增多，但聯繫成交價小區上漲佔比大幅下降來看，購房者還是更願意選擇那些降價小區的房源，其時供給方的信心回升並沒有得到市場認可。
02 城市走勢同頻：南京、廣州11月成交價“補漲”，超六成小區房價環比上行
11月，南京、廣州、天津、深圳、北京、上海等均有過半小區房價環比上漲。其中南京、廣州更是分別有75%和60%的小區房價環比上行，對比10月份數據來看，可見南京、廣州房價上漲小區的佔比均處於相對低位，在926新政經過了兩個月的發酵之後，這兩個“後進”城市也趕上其他城市的步伐。
至於11月漲價小區佔比較低的合肥、蘇州，兩個城市主要還是10月份指標較高，處於樣本城市前列，11月屬於正常回調，並不能說明城市房價已顯著降溫。
綜合近兩個月小區房價動向來看，熱度最高的當屬北京和上海，連續兩個月均有過半小區房價環比上漲，北京天通苑、四惠、望京板塊不少小區房價均持續環比上漲。
03 心理價位趨同：議價空間持續轉小 剛需類小區賣方信心也開始回升
成交價和掛牌價走勢之間的背離，意味着賣方信心提升，二手房議價空間正在持續收窄。11月，典型城市二手房平均議價空間爲19%，較10月份下降了0.4個百分點。
分小區類型來看，繼10月份改善、高端小區議價空間下降之後，剛需類小區平均議價空間也出現收窄，降至20%以內。聯繫近期來典型城市新增掛牌動向來看，剛需、剛改類掛牌房源明顯增多，此類小區議價空間收窄亦在情理之中。典型如北京豐臺區小屯板塊某流量剛需項目，11月議價空間已縮窄至一成左右，較9月份減少超過10個百分點。
至於改善和高端小區，本月議價空間均較10月份小幅回升，但仍低於9月份的水平，典型如高端小區，11月平均議價空間爲19.2%，較9月份下降了2.5個百分點。
11月土地投資、一二手房成交、開盤去化等指標持續好轉，就本文統數據來看，房價指標也在持續轉好。尤爲可喜的是，指標分化正在逐漸消失，供求雙方對於房價走勢的判斷、城市之間的走勢特徵、買賣雙方心理價位的差距均在向着企穩的方向逐步縮小。
作爲行業重要先行指標之一，二手房價已然在釋放着越來越爲明顯的企穩信號。隨着中央部委穩市場指示的持續落地，一二手房交易鏈條的恢復，二手房價指標的暖意也會慢慢暈染開來，與其它核心指標同頻，助力新房成交、投資、施工、庫存等從邊際改善共同走向實質性轉好。