智通財經APP獲悉，中指研究院發佈2024上半年中國房地產企業銷售業績排行榜。2024年上半年，TOP100房企銷售總額爲20834.7億元，同比下降41.6%，降幅較上月繼續收窄3.8個百分比。其中TOP100房企6月單月銷售額同比下降19.55%，環比增長26.05%，均較五月份有所好轉。典型企業如綠城中國、中建壹品、興耀房產集團等銷售增長強勁。銷售額超千億房企6家，較去年同期減少1家，百億房企44家，較去年同期減少34家。TOP100房企權益銷售額爲14641.6億元，權益銷售面積爲7961.5萬平方米。
圖：2021年1月-2024年6月TOP100房企累計銷售額均值及增速情況
圖：2019年1月至2024年6月TOP100房企單月銷售額情況(單位：億元)
2024年上半年，各陣營房企銷售額均有所下降。其中，TOP10房企銷售額均值爲1029.6億元，較上年下降33.2%;TOP11-30房企銷售額均值爲259.5億元，較上年下降46.9%;TOP31-50房企銷售均值爲113.8億元，較上年下降52.8%;TOP51-100房企銷售額均值爲61.4億元，同比下降45.7%。
圖：2024年上半年各陣營銷售額增長情況
陣營數量：百億以上銷售額企業44家，陣營調整還在持續
圖：2021年至2024年各年1-6月千億、百億房企數量
2024年上半年，五百億以上陣營企業數量有所減少。具體來看，千億以上陣營6家，較去年同期減少1家，銷售額均值1330.8億元。第二陣營(500-1000億)企業4家，較去年同期減少6家，銷售額均值577.8億元。第三陣營(300-500億)企業6家，較去年同期減少10家，銷售額均值387.2億元。第四陣營(100-300億)企業爲28家，較去年同期減少17家，銷售額均值163.2億元。
表：2024年上半年TOP100房企各陣營數量及銷售額均值情況
完成率：目標設定維持在近年平均水平，完成率超4成
房企銷售目標設定相對保守，維持在近年平均水平。2024年上半年，從典型房企銷售目標來看，僅越秀地產、天地源提高了銷售目標，其餘上市房企大多維持在近年平均水平。近年來，隨着行業進入調整期，越來越多企業不再增加銷售目標、追求規模化發展，轉而通過主動管控銷售規模，追求更加平穩的發展。
表：2023、2024上半年部分房企銷售目標及完成情況
從銷售目標完成率來看，房企上半年銷售目標完成率僅四成。2023年上半年，典型房企目標完成率均值爲41.5%，相較去年同期的63.2%，目標完成率降低21.6個百分點。2024年三季度在一攬子房地產政策落地提振市場信心，市場活躍度有所回升，房企銷售將有所改善。
業績透析
1、城市：一線城市業績貢獻率持續提升，上海貢獻最高且增長最多
圖：2024年上半年代表房企1各等級城市銷售佔比情況
一線城市業績貢獻持續增長，二線城市仍爲業績貢獻主要來源。2024年上半年，20家代表房企54.0%的銷售業績來源於二線城市，同比下降1.9個百分點，銷售貢獻率仍爲主導。一線城市銷售業績貢獻率同比增長2.5個百分點至30.4%，是唯一佔比增長的城市等級。代表房企開發業務聚焦核心一二線城市，重點佈局經濟增長好、有產業支撐的高能級城市，同時採取“以銷定投”的投資策略，堅持精準投資，確保較高的投資回報率。分企業來看，中建三局、越秀地產、中海地產等深耕一線城市北京、上海、廣州，一線城市銷售貢獻率均在50%以上;美的置業、新城控股佈局偏向三四線，超過40%的銷售業績貢獻來源於三四線城市。【1】20家代表房企包括保利發展，萬科，中海地產，華潤置地，招商蛇口，綠城中國，龍湖集團，建發房產，越秀地產，濱江集團，華髮股份，中國金茂，新城控股，金地集團，中國鐵建，中交房地產，保利置業，中糧大悅城，中建三局，美的置業。
圖：2024年上半年代表房企銷售額佔比前十城市
上海銷售貢獻率最高，上海、杭州、西安貢獻率提升較快。2024上半年，20家代表房企銷售額貢獻前三城市分別爲上海、杭州和廣州，銷售額貢獻率分別爲12.8%、9.7%和8.0%。上海銷售額貢獻率相較2023年同期持續提升，增長2.0個百分點，在TOP10城市中增幅最大;杭州由2023年同期的第三升至第二，銷售額貢獻率增長1.6個百分點，增幅僅次於上海;西安銷售額貢獻率增長1.4個百分點，進入代表企業銷售額佔比前十城市行列。北京、南京、蘇州銷售貢獻率分別同比下降1.6個、1.2個和0.9個百分點，排名較2023年同期稍有下滑。整體來看，重點城市對於代表企業的銷售貢獻度基本保持穩定，銷售額佔比最大增減幅度未超過2個百分點，進一步體現了代表企業穩健的發展策略。
房地產市場仍處於深度調整期，核心城市表現出較強韌性，房地產市場有支撐的背後是區域經濟發展潛力與人口吸附力持續加強。代表房企2024年上半年銷售額佔比前十城市與中指研究院2024房地產開發投資吸引力前十城市重合度達90%。從具體城市來看，北上廣深四座一線城市投資吸引力優勢明顯;杭州作爲中國數字經濟的標杆城市，產業發展新動能加速培育，投資吸引力連續7年保持全國第五位;成都、蘇州、南京、西安經濟及人口規模大，產業優勢明顯，市場需求旺盛。在加快構建“人房地錢”要素聯動機制要求下，人口流向將真正決定未來住房、土地、資金等資源配置方向。一二線核心城市人口吸引力突出，持續保持人口淨增長，房地產市場具備長期發展空間。同時，核心都市羣/城市圈產業基礎雄厚，較強的基本面對房地產市場形成重要支撐。
2、產品：改善類與高端類項目銷售佔比提升
圖：2023年、2024年上半年不同城市等級不同面積段重點項目銷售額佔比
改善類與高端類項目銷售佔比提升較大。2024年上半年，代表企業在140-200平米改善類項目銷售額佔比明顯提升，增長4.2個百分點至24.7%;200平米以上高端類項目銷售額佔比爲22.0%，同比增長2.8個百分點，增幅僅次於改善類項目。整體來看，改善類與高端類項目銷售佔比增長，反映出在基本居住需求得到滿足的前提下，購房者更加追求居住條件的改善。相比之下，0-90平米剛需類與90-140平米首改類項目銷售額佔比出現下滑，同比分別下降0.1個和6.9個百分點。
改善類與高端類項目在代表企業各等級城市銷售佔比中均有所增長，其中一線城市增幅最爲顯著。分城市等級來看，一線城市140-200平米改善類項目與200平米以上高端類項目銷售佔比分別增長8.6和8.9個百分點，增幅較爲明顯;二線城市與三四線城市中，改善類與高端類產品銷售佔比增幅雖小於一線城市，但也均實現增長。對比之下，90-140平米首改類產品在各等級城市中的銷售份額均出現下降，在一線、二線及三四線城市的銷售佔比分別下降6.4、2.3和6.5個百分點。
3、營銷：推出“以舊換新”活動方式搶收回款，不斷深入銷售系統改革
2024上半年，代表企業多管齊下，推出“以舊換新”活動方式搶收回款，同時進一步推動銷售系統改革，通過數字分析、線上下線一體化等手段強化銷售轉化效率。
一方面，房企積極推出項目參與“以舊換新”活動。開發商推出商品房新舊置換活動，購房者以舊房作價、補足差價置換指定項目範圍內的新建住房。如招商蛇口在“618”期間結合各地項目進展，推出特價洋房、無憂以舊換新、折扣優惠等多重驚喜。建發房產對於參與“以舊換新”活動的客戶，客戶購買新房將享受案場最低折扣價格，以及享有額外物業費補貼。
另一方面，房企不斷深入銷售系統改革，從管理、人才、機制、資源等多角度優化營銷機制，推動項目去化。如鐵建華南公司深化營銷市場化改革。堅持節奏致勝，每日聯動盤客、每週分析客戶、通路費效及競品、每月部署銷售節奏。西派粵府5-6月去化套數環比增長108%，江門鐵建城二季度環比一季度新簽約提升208%。2024年以來，數字化成交佔比超20%，實現創新致勝。
4、展望：5.17一攬子房地產政策效果逐漸顯效，核心一二線城市市場活躍度有望延續，房企銷售將有所改善
政策方面，6月，監管部門持續推進前期政策落地落實。6.7國常會進一步明確穩市場、去庫存政策方向，央行、住建部、自然資源部等部委接連召開會議，落實相關舉措，央行指出借鑑前期試點經驗，着力推動保障性住房再貸款政策落地見效;住建部明確收購已建成存量商品房用作保障性住房擴圍至市縣;自然資源部研究出臺三個方面共計18條政策措施妥善處置閒置存量土地，其中強調了“在‘規範收購收回’方面，強調了應依法收回的情形，協商收回的可採取等價置換等方式，收回收購土地用於保障性住房的，可通過地方政府專項債券等資金予以支持，但要量力而行，堅決避免新增地方政府隱性債務”。
地方層面，6月，多地繼續落實優化樓市政策。北京跟進5.17新政，下調首套、二套住房首付比例及房貸利率，多孩家庭購買第二套住房在貸款方面認定爲首套住房，支持住房“以舊換新”。上海取消地價溢價率10%上限要求，南京開展第二批住房“以舊換新”活動;蘇州明確購房後可申請落戶，同時蘇州、石家莊、廈門等多地優化公積金貸款政策，上調公積金貸款額度上限。
從市場表現來看，政策效果逐漸顯效，核心城市市場情緒回升，同時在房企年中業績衝刺帶動下，6月重點城市新房成交規模環比5月有所回升，同時在基數回落的影響下，6月同比降幅明顯收窄。二手房市場活躍度保持在高位，並在同期低基數下同比轉增，成交表現整體好於新房，上海、深圳、杭州等城市政策效果明顯，其中上海6月以來二手房多日網籤量超千套。
從房企來看，將加快去庫存。一是，政府收儲未售新房、國企收舊換新等模式逐步落地，未來隨着各城市大面積推廣以及配套資金的落地落實，預計將對房企去化庫存到積極作用。二是，加強促銷，在外部環境進一步改優化下，房企應加快促銷力度，抓緊機會推動銷售增長。
整體來看，5.17一攬子房地產政策的落地，對市場信心有較好的提振作用，短期核心一二線城市活躍度有望持續一段時間，從而對全國市場帶來一定支撐，但市場修復節奏整體仍依賴於居民收入預期的改善，全國新房市場短期或仍處於築底階段。在去庫存方面，各地或加快地方國企收儲未售新房、收購存量土地等政策細化落實，幫助房企加快回收資金，助力行業風險化解。預計隨着供需兩側同時優化，房地產市場加快企穩恢復，房企銷售將有所改善。
