港股物企隊伍裏，有望迎來新的面孔。
近日，西安經發物業股份有限公司（以下簡稱“經發物業”）通過了港交所主板上市聆訊。這家有着20餘年經營歷史的綜合城市服務及物業管理服務提供商，有望在不久的將來跨過香江登陸港股市場。
近年來，受地產“換擋”週期影響，與房地產高度關聯的物業管理行業也不得不面對規模增長趨緩、盈利壓力增加等現實困境。儘管行業“逆風”，但經發物業卻似乎並未受到太大影響。公司招股書顯示，2021-2023年，經發物業的在管建築面積、收入及淨利潤等指標均保持着較快速的增長。
身處市場熱度偏低的行業板塊，經發物業能否憑藉既往的表現獲得投資者青睞？展望後市，經發物業的成長遠景又是否值得投資者樂觀期待呢？
行業調整期溯流而上？
經發物業的經營歷史可以追溯至2000年，作爲一家陝西省國有物企，歷經二十餘年發展後公司的業務已遍及中國西北部。數據顯示，截至2023年底，經發物業爲中國149個項目提供公共物業管理服務、基礎住宅物業管理服務及基礎商業物業管理服務，總在管建築面積約爲1460.7萬平方米。根據中指院的資料，按截至去年底的陝西省在管建築面積計算，經發物業在陝西省運營的物業管理服務提供商中排名第三，市佔率約爲1.8%。
一如文首所述，儘管近年來受地產行業調整影響，物企經營普遍承壓，但深耕大西北的經發物業卻似乎並未受到太大影響。招股書顯示，經發物業的在管建築面積由2021年的1084.9萬平方米增長至2023年的1460.7萬平方米，期間複合年增長率高達16%。
業務規模穩步擴容的同時，經發物業的財務表現也同步增長。數據顯示，2021-2023年，公司的收入由5.94億元（人民幣，單位下同）增加至8.62億元，淨利潤由3115.5萬元增加至5101.8萬元。
拆分結構來看，經發物業的收入主要由城市服務、住宅物業管理服務和商業物業管理服務三項構成。結合歷史數據看，城市服務一直是經發物業的最主要收入來源，近三年該業務的收入貢獻佔比維持在57%-61%的區間，且呈現逐年走高的趨勢，2023年收入佔比達到了60.9%。
作爲對比，這些年來住宅物業管理服務佔經發物業整體收入的比重則逐年降低，由21年的26.8%收縮至23年的21.3%。同期，商業物業管理服務的收入佔比則在不斷走高，由15.5%升至17.4%。
由以上數據可知，過去三年裏經發物業的三大主營業務發展趨勢有所“分野”，城市服務和商業物業權重持續上升，而住宅物業儘管規模仍在上升，但收入佔比卻呈下降趨勢。
值得一提的是，雖然報告期內經發物業的淨利潤數據隨着收入規模的增加而連上臺階，但就盈利能力而言，公司似乎未能更進一步。數據顯示，2021-2023年，經發物業的毛利分別爲8622.6萬元、1.01億元、1.18億元，對應毛利率分別爲14.5%、14.3%、13.7%。
據瞭解，造成經發物業盈利能力下滑的原因有二：一方面，公司住宅物業管理服務的毛利率由2022年的16.8%萎縮至2023年的14.7%；另一方面，公司的商業物業管理服務毛利率由22年的25.3%驟降至23年的21.8%。
業務區域高度集中增長後勁待考
在看似靚麗的經營及財務數據背後，經發物業的增長後勁究竟有幾何或許也十分值得投資者探究。
一個不容忽視的現象在於，2021-2023年，經發物業來自於西安的收入分別達到了5.9億元、6.94億元、8.39億元，分別佔同期公司總收入的99.3%、98.2%、97.4%。截至2023年底，經發物業在手的149個項目中有136個位於西安，佔比超過九成。
智通財經APP認爲，經發物業的業務區域高度集中於一城，與該公司較爲倚重少數客戶亦有關聯。招股書顯示，經發物業對西安經開區管委會及經發控股集團有所依賴。回溯歷史，21-23年，公司通過向西安經開區管委會提供服務產生的收入分別爲2.02億元、2.25億元、2.33億元，佔比33.9%、31.9%、27.1%；同期，公司通過向經發控股集團提供服務產生的收入佔比亦分別達到了7.6%、7.4%、6.2%。
需要指出的是，經發控股正是經發物業的控股股東，而西安經開區管委會則爲背後的實際控制人。
誠然，結合歷史經營數據看，背靠“大樹”令經發物業在行業調整期亦保持了穩健發展的步調。但業務囿於一城、存在大客戶依賴症對於上市公司來說很難算作加分項。從此角度來看，志在登陸資本市場的經發物業或許需要在未來將業務拓展到更多城市、並開發出更多的新客戶，才更有可能實現長久的發展。
關於下一步發展計劃，經發物業在招股書中表示接下來其準備通過外延收併購、擴大與第三方物企合作等形式擴大業務規模；同時該公司也將持續推動城市服務多樣化，爭取覆蓋城市服務價值鏈上的更多細分市場，包括餐飲服務、公共停車費服務以及政務輔助服務等。而至於最終經發物業的擴張效果如何，則大概只能留待時間來檢驗了。
