智通財經APP獲悉，國泰君安發佈研報稱，2021年以來我國房地產市場已經歷了相當程度的調整，而GDP仍保持韌性。從建築鏈條來看，基建投資基本對沖了地產投資的下行；從總需求來看，則是由於新質生產力對相關行業的拉動彈性大於地產建築鏈條。近年來宏微觀“體感”的差異可能並非來自於總需求的變化，而主要來自於地產建築鏈條創造就業崗位的能力高於新質生產力。此外，近年來綠色信貸是對沖地產貸款下降的關鍵，在地產相關貸款企穩和存量信貸優化的大背景下，社融和信貸或將回歸新的增速常態，對實體經濟支持效能有望明顯提升。
國泰君安主要觀點如下：
從2021年四季度至今，我國房地產市場已經歷了相當程度的調整。需求側來看，二手房掛牌價下滑15%，新房銷售量下滑33%；供給側來看，住宅投資下滑18%，新開工面積下滑近60%。但值得注意的是，地產在出清的過程中，實體經濟產出似乎沒有受到顯著的影響。
地產出清爲何對總需求(總產出)影響較小？
對總需求的波及順序爲：地產→建築鏈條→其他相關行業。房地產業2020年佔GDP比重7.6%，但直接影響建築業中房屋建築業(佔比3.2%)的需求，進一步影響建材、鋼鐵、能源和家電等行業需求，受地產影響的主要行業佔比25.3%。
首先影響建築鏈，基建對沖之下建築業低位持穩。政策“適度超前開展基建投資”旨在以基建投資對沖地產投資來穩建築鏈條，基建與地產投資之和與建築業增加值均實現低增速持穩。
其次影響其他行業，但新質生產力的高增速很大程度對沖了地產收縮、建築低增速的拖累。主因在於新質生產力對其他行業的拉動能力(1.13)強於地產(0.86)。二者年均增速以增加值爲權重加權爲4.2%，但以拉動需求量加權增速5.0%，故實際GDP增速略超市場預期。
地產出清帶來的“體感”差異從何而來？問題的關鍵可能在就業：
地產建築鏈條的勞動密集水平顯著高於新質生產力，即使商品市場上的實物產出量方面新質生產力能基本對沖建築鏈條的影響，在就業市場卻難以對地產調整造成的失業形成有效對沖。
理論上三年的地產調整對主要相關行業造成就業崗位減少共計約4200萬個，佔全國總就業人口的5.6%。
地產出清如何影響金融？
綠色貸款是對沖房地產相關信貸下行的重要政策手段，對沖後地產相關信貸對貸款餘額的淨拖累大約1.2個百分點。
國泰君安表示，在房地產市場企穩、信貸優化存量的背景下，預計社融和信貸增速將回歸到新的增長常態。綠色貸款規模的擴張速度在數量級層面高於新質生產力增加值擴張的速度，信貸“擠水分”的效果已經體現在了4月社融數據中。儘管增速回落，但盤活存量、提升效能是貨幣政策的大方向，未來貨幣政策支持實體經濟的效能有望明顯提升。
風險提示：產業結構調整導致投入產出結構變化，行業分類口徑存在差異，估算存在一定誤差，結論僅供參考。