2024年5月23日，前海開源基金首席經濟學家、基金經理楊德龍發文表示，近期樓市迎來了眾多政策利好，上周五央行射出「三支箭」，將房地產政策推上一個小高潮。他認為，預計在二線城市和新一線城市放開限購之後，未來剩下的6個城市會逐步取消限購，從而穩定樓市、穩定房價。房地產作為國民經濟的支柱產業，如果能穩住出現回升，這對於提高居民的財富效應、推動經濟復蘇大有裨益。
對於近期多家國際投行紛紛發表了對A股市場的積極看法。楊德龍認為，高盛看好A股市場的邏輯，第一是經濟復蘇具有韌性，經濟復蘇力度增強；第二是A股估值依然較低，吸引國内外資金入場；第三是支持經濟增長的各項政策正在逐步發力，也將產生效果。多方面因素推動A股市場信心提升，A股現在已經進入到右側上漲階段。
以下是楊德龍5月23日發表的文章全文：
近期樓市迎來了眾多政策利好，上周五央行射出「三支箭」，將房地產政策推上一個小高潮。上周末，包括深圳在内，很多城市的新房售樓處都出現了大量的人看房，市場的信心有所回升。央行採取的措施包括，第一，下調首付比例，首套房下調到15%，二套房下調到25%，大大降低了購房的門檻；第二，下調公積金貸款利率以及按揭貸款利率；第三，拿出3,000億做保障房的建設資金。
當然3,000億對於消化存量住房是遠遠不夠的，所以央行相關負責人也表示，將推動有實力的地方政府拿出資金收購一些未出售的房子來消化庫存，讓當地的國企和金融機構一起來消化房地產庫存，這將一定程度上改變房地產的供求關系失衡，重新回到平衡的狀態。這3,000億只是引導資金，並不能消化當前這麽多庫存。目前保交樓的任務依然是比較重的，媒體報道現在全國保交房的總量可能達到700萬套，如果按照40萬每套的建築成本來看，可能需要2.8萬億的資金才能完全實現保交房。這需要壓實責任，通過銀行等金融機構的積極支持，以及地方政府的推動來實現保交樓。保障購房者的合法權益，也能夠提高購房者的信心。因為只有讓購房者買到的房可以按時交付，大家才有信心和動力去買預售的房子，這是一個重要的舉措。當然保交樓的任務依然嚴峻，後續還需要花大力氣來解決。
之前多地放松或取消房地產限購，目前全國只有6個城市還存在房地產限購，釋放了一部分剛性需求。杭州等地取消限購後，確實出現了成交量的回升，但是回升的力度並不是太大，完全沒出現之前很多人擔心的，放開限購後的大量炒房。因為大家對未來房地產的預期、房價上漲的預期已經改變，這時候擔心炒樓是多餘的。預計在二線城市和新一線城市放開限購之後，未來剩下的6個城市會逐步取消限購，從而穩定樓市、穩定房價。房地產作為國民經濟的支柱產業，如果能穩住出現回升，這對於提高居民的財富效應、推動經濟復蘇大有裨益。
從工業生產來看，近期工業生產需求有所回升，工業品價格上漲越來越明顯，一方面反映出全球經濟復蘇帶來的出口貿易增長，增加了工業企業的開工率；另一方面一系列穩經濟增長的政策逐漸落地、逐漸發力，提升了工業品的需求，所以工業品價格的上漲是一個積極的信號，表明我們採取的積極的財政政策以及寬松的貨幣政策正在逐步產生成效。
今年我國推動大規模設備更新，釋放出很大一部分需求，通過設備更新可以帶動相關工業行業回暖，特别是機床、工程機械、運輸等行業的回暖。另一方面通過消費品以舊換新，拉動耐用品生產的回升。近兩年我國經濟的復蘇，特别是消費的復蘇呈現出顯著的特點——聚集性消費，如餐飲、旅遊、酒店等增長較快，而家電、裝修、手機，包括汽車等傳統耐用品的消費增長較緩，汽車里面僅新能源汽車增速較快。下一步通過以舊換新來推動一波消費品的更新換代，推動消費品的回升，是提振消費增速的一個重要方面。
當然提振消費不是靠刺激的，更關鍵的是提高居民的就業率以及提高居民的收入水平。而提高就業率需要加大投資力度，建設更多的項目，從而創造更多的就業機會，鼓勵民營企業發展。因為民營企業是解決就業的主力，民營企業解決了90%以上的就業。居民的就業率提升，未來的收入、勞動者報酬在GDP中的佔比也會進一步提升，通過收入分配改革來提高中低收入人群的收入，這都有利於提高消費率和消費信心。消費和投資雙管齊下，復蘇的力度有望逐步增強。
近期多家國際投行紛紛發表了對A股市場的積極看法，高盛將滬深300的目標點位從3,900點提升到4,100點，相對於目前的點位大概有15%的上升空間，這是今年年底的目標點位。高盛看好A股市場的邏輯，第一是經濟復蘇具有韌性，經濟復蘇力度增強；第二是A股估值依然較低，吸引國内外資金入場；第三是支持經濟增長的各項政策正在逐步發力，也將產生效果。多方面因素推動A股市場信心提升，A股現在已經進入到右側上漲階段。
在去年市場出現較大幅度下跌、很多投資者信心全無的時候，我在春節前積極地建議大家要在歷史大底附近的位置珍惜手中優質的籌碼，不要在底部割肉；另一方面我也積極呼籲國家隊加大入市力度，從而穩定市場提升信心。春節前後，上證指數通過八連陽收復了3,000點整數關口，現在又經過兩個多月的震蕩，站上了3,100點整數關口，市場信心提升。而在去年市場出現大幅下跌的時候，前海開源基金以自有資金自購旗下基金，用真金白銀表明我們看好中國優質資產的積極態度。而我們自購的方向也是以高股息率以及黃金題材為主，所以無論是從擇時還是方向來看，都契合了過去一年市場的風格，我們在方向上的選擇也得到了市場的驗證。
從長期來看，做價值投資就是要逆向佈局，特别是當前市場還在猶豫的過程中，大家要堅定信心。這段時間A股以及港股在内的市場都迎來了外資的流入，特别是港股，外資流入的資金量更大。港股是全球主要資本市場里面估值最低的，外資的流入帶來了估值的提升，特别是恒生科技指數從底部反彈超過30%，也給市場帶來了較強的賺錢效應。很多分析師也都高呼港股牛市來了。我們認為現在A股和港股展開結構性牛市行情的條件已經初步具備。
本周市場最大的熱點無疑是首批超長期特别國債的發行，首批發行的超長期國債規模為400億，中標利率2.57%。首批發行的超長期國債是記賬式國債，首日上市就遭到了資金的炒作，盤中一度大漲25%。這對於投資者來說其實也醞釀了一部分風險，最高買入的投資者可能會遭到加大幅度虧損。因為新發的國債其實適合追求低風險、穩定回報的投資者，一年的收益率為2.57%，高於銀行存款的利率。希望通過交易來獲得收益的投資者，可能會透支未來的利息收益，本次新發的超長期國債每年分紅派發利息兩次，累計2.57%，如果投資者是按25%漲幅買入的，可能已經透支了未來 10 年的利息收入，這無疑是很大的風險，所以建議大家不要在二級市場上炒作。
但這從側面也反映出超長期國債備受矚目，這是我國目前在國債結構中佔比較少的品種，未來將會發行更多的長期國債，全年計劃發行1萬億，從5月到11月，分22次發行，儘量減少對市場流動性的衝擊。超長期國債募集的資金將用於國家重大基礎設施建設，從而提高政府投資，帶動民間投資回升，這對於推動經濟復蘇是有利的。所以一方面，如果有閑錢投資，可以關注一下超長期國債的發行，獲得穩定的回報；另一方面也要注意，不要在二級市場參與炒作，這有一定的風險。理性投資，支持國家基礎設施建設是正確的投資態度。