新世界高位瀉97%

新世界發展 (HK:0017)市值只餘131億元，滿城爭說。彭博收集最新大行報告，來自Jefferies（富瑞），上周五睇2元，較現價5.2元低62%。兩周前，匯證報告睇5.6元。Jefferies與匯證，是看得最淡的大行。2018年，即鄭志剛出任執行副主席翌年，新世界股份每4股合為1股，若非當年合股，現價為1.3元。
1️⃣ 彭博繪製的港股走勢圖，最遠去到1985年。新世界歷史高價166.14元（經供股合股調整），在1997年8月錄得，現價較高價大瀉97%，創彭博有走勢圖以來新低。
✏️ 較87股災價低65%
由1987年10月股災低位（恒指1,980）起計至今，新世界股價仍低65%。同期新鴻基地產（016，市值 2,104億元）升11.1倍，恒基地產（012，市值1,126億元）升16.9倍，同期恒指升9倍。
2️⃣ 2024財年（6月年結），新世界股東應佔虧損197億元；2025財年估計仍有減值撥備，股東應佔虧損仍難避免。
彭博計算新世界2024財年「經調整虧損」76.17億元，預測2025財年錄「經調整盈利」14.52億元（普通股盈利須先減永續債券利息，因而EPS 僅8仙，PE 67倍），相信過於樂觀。新世界2024財年末期息停派，2025財年希望復派股息，不切實際。
✏️ 淨借貸近千三億元 未計永續債
3️⃣ 2024年6月底，新世界手上現金278億元，長短期銀行借貸1,565億元（1年內到期佔421億元，1年期以上佔1,144億元），即淨借貸1,287億元，相對於股東資金總額2,249億元，淨借貸 / 股東資金總額57%。
然而，新世界有永續債劵363億元，依例並非列作借貸而是視為股東資金。若視作借貸，則淨借貸須增加363億元，而股東資金總額則減少363億元，淨借貸 / 股東資金比例為87％。再假設中港物業跌價1成，則其淨借貸 / 股東資金比率總額升至106%。如此比率，難獲市場接受。
✏️ 宜售800億元物業
假設永續債券視作借貸及物業價格下跌1成，淨借貸 / 股東資金總額比率要除至55%，則新世界須沽售大約800億元的物業。此時此刻，要在一兩年內以合理價出售800億元物業，恐怕不易。
4️⃣ 新世界大約持有3,400億元物業，每5 ％的變化，即相等於公司市值的1.3倍，十分誇張。今年6月底，每股NAV 71. 5元，股價5.2元，PB低至0.073倍，亦是十分誇張。以下是假設物業價格不同跌幅，新世界仍來下的的NAV及折合的PB：
．物業價格跌10%，每股NAV降至58元，PB 0.90倍；
．物業價格跌20%，每股NAV降至44.5元，PB 0.12倍；
．物業價格跌30%，每股NAV降至31元，PB 0.18倍；
．物業價格跌40%，每股NAV降至17.5元，PB 0.30倍；
．物業價格跌50%，每股NAV降至4元，PB 1.3倍；
．物業價格跌53%，每股NAV負值8仙，負PB。