智通財經APP獲悉，方正證券發佈研究報告稱，截至2023年底，A股已披露全年業績的25家主業爲房地產開發業務的房企(樣本房企，下同)合同負債(含預收賬款)合計7556億元，較2022年底的10189億元同比下滑25.8%。2023年財報來看，出於毛利率承壓及減值計提等因素，房企增收不增利現象較爲普遍，考慮到2024年依然處於高地價項目結轉週期，但2023年多數房企減值計提已較爲充分，2024Q1房地產板塊收入利潤有望迴歸平穩。
方正證券觀點如下：
一季度銷售去化下行、拿地集中度進一步加強，優質龍頭較具韌性。
房地產市場供需關係發生重大變化，行業出險尚未完全結束，需求側信心回暖仍需等待。在此背景之下，根據克而瑞統計數據，銷售端：2024年一季度，TOP100房企累計銷售金額爲8464.5億元，同比-49.1%。龍頭房企一季度去化均不同程度走弱，但龍頭房企一季度銷售走弱幅度普遍優於行業，展示出一定韌性;拿地端：2024年一季度，出於供地結構等原因，百強房企新增貨值同比+24.3%。
業績蓄水池水位或有所下降，後續營收需待銷售提振。
截至2023年底，A股已披露全年業績的25家主業爲房地產開發業務的房企(樣本房企，下同)合同負債(含預收賬款)合計7556億元，較2022年底的10189億元同比下滑25.8%。近年來，行業整體投資開工意願不強，且需求側信心尚且不足，行業銷售的承壓或將直接導致行業合同負債的下滑，預計2024Q1房地產板塊業績蓄水池水位將延續下降趨勢。
毛利率或仍將承壓，費用管控或爲維持企業盈利能力的核心因素。
受早期高地價項目陸續於2023-2024年結轉影響，結合行業結構性調整的背景之下，房地產板塊整體毛利率暫未結束下滑態勢，2023年全年，樣本房企整體實現毛利率17.1%(較2022全年毛利率-3.0pct)，預計2024Q1房地產板塊毛利率仍將承壓;期間費率方面，2023年全年樣本房企整體期間費率7.3%(較2022全年期間費率+0.1pct)。近年來，樣本房企期間費率整體維持在7.0%左右，預計2024Q1期間費率水平仍將維持平穩。
重點房企2024Q1業績前瞻。
結合該行的預測與Wind一致預期值，主流房地產相關標的2024Q1全年歸母淨利增速情況預計爲：
1)增速 ≥ 20%：招商蛇口、城建發展、濱江集團、天地源、招商積餘; 2)20% > 增速 ≥ 0%：保利發展、金地集團、新城控股、陸家嘴、張江高科、華髮股份、天健集團、貝殼W。
標的方面，重點關注：我愛我家(000560.SZ)、貝殼-W(02423)、浦東金橋(600639.SH)、天健集團(000090.SZ)、建發股份(600153.SH)。
此外，建議關注：1)城中村改造越秀地產(00123)、城建發展(600266.SH)、中華企業(600675.SH);2)優質民企新城控股(601155.SH)、龍湖集團(00960); 3)格局優化保利發展(600048.SH)、招商蛇口(001979.SZ)、華髮股份(600325.SH)、建發國際集團(01908)。
風險提示：政策落地不及預期;信用風險持續蔓延;樓市回暖不及預期。