智通財經APP獲悉，多地第一批房地產項目白名單在1月底陸續落地。受上年和上月低基數影響，1月房地產信用債發行總量同環比均顯著增長，發行量達到近五月高點。其中，美的置業、綠城等2家民營和混合所有制房企成功完成信用債發行，發行金額合計24.4億元，發行規模和發行家數較上月明顯減少。保利、中海、首開、鐵建等央國企月內信用債發行量較高，均超30億元，且平均期限較長，多筆債券期限長達五年，融資優勢凸顯。
融資政策：金融監管部門再出臺融資支持性政策
建立房地產融資協調機制
1月12日，住建部、金融監管總局要求各地級及以上城市建立房地產融資協調機制，搭建政銀企溝通平臺，推動房企與金融機構精準對接。26日，住建部召開城市房地產融資協調機制部署會，35個重點城市相關負責人蔘會，旨在加快落實相關舉措，加大項目融資支持力度，同時多地第一批房地產項目白名單在1月底陸續落地。
從發佈通知到第一批項目落地，歷時不足1個月，房地產融資協調機制推進節奏較快。本次融資支持從企業轉到項目，對集團公司債務風險和項目公司開發運營風險進行有效區分，可以避免金融機構對債務違約房企的所有項目搞“一刀切”，部分出險房企項目入圍“白名單”。
各地第一批項目申報逐漸落地，也意味着房地產融資支持政策取得了實質性推進，有利於穩定預期、穩定市場。同時，核心一二線城市有望繼續優化需求端政策，上海放鬆非戶籍單身購房限制，蘇州全面取消限購，廣州放開120平米以上的住房限購，促進購房需求釋放。需求端和企業端政策協同發力，疊加“三大工程”配套政策加速落位，有望推動房地產市場逐漸企穩。
放寬經營性物業貸適用範圍、使用範圍
1月24日，央行、金融監管總局聯合印發《關於做好經營性物業貸款管理的通知》。監管首次對商業銀行經營性物業貸款業務進行明確，明確經營性物業貸款的定義，並將商業性房地產範疇擴圍；同時明確貸款額度和貸款期限等內容，拓寬資金用途，擴大經營性物業貸款使用範圍。經營性物業貸款發放強調科學區分房地產開發企業與集團控股公司風險，延續了此前支持房企融資政策。經營性物業貸款可投向商業性房地產範圍擴大至文旅地產；同時承貸額度有所提高，有助於提升房企可貸資金規模，增加房企可支配資金。
表：近期房地產融資政策摘要
資料來源：中指研究院綜合整理
融資概況：1月融資規模同環比小幅上升
中指研究院監測，2024年1月房地產企業債券融資總額爲570.3億元，同比增長4.1%，環比增長5.3%。行業債券融資平均利率爲3.24%，同比下降1.04個百分點，環比下降0.47
數據來源：中指數據CREIS
融資結構：信用債發行量大增，ABS發行量下降
從融資結構來看，1月，房地產行業信用債融資438.5億元，同比大幅增長47.6%，環比增長60.3%，佔比76.9%；海外債發行金額7.0億元，同比下降41.1%，環比下降75.3%，佔比1.2%；ABS融資124.8億元，同比下降32.0%，環比下降48.0%，佔比21.9%。
數據來源：中指數據CREIS
受上年和上月低基數影響，1月信用債發行總量同環比均顯著增長，發行量達到近五月高點。其中，美的置業、綠城等2家民營和混合所有制房企成功完成信用債發行，發行金額合計24.4億元，發行規模和發行家數較上月明顯減少。保利、中海、首開、鐵建等央國企月內信用債發行量較高，均超30億元，且平均期限較長，多筆債券期限長達五年，融資優勢凸顯。
表：2022年10月-2024年1月各類企業信用債發行統計
備註：規模單位爲億元 數據來源：中指數據CREIS
ABS發行金額同環比大幅下降，發行量僅過百億左右，規模整體呈下降趨勢。其中，CMBS/CMBN是發行規模最大的一類資產證券化產品，佔比達54.4%，供應鏈ABS佔比26.3%，類REITs佔比19.3%。。
融資利率：債券融資利率同環比下降
從融資利率來看，本月債券融資平均利率爲3.24%，同比下降1.04 個百分點，環比下降0.47個百分點。本月各渠道融資成本均呈下降態勢，帶動融資綜合平均利率下降。其中，信用債平均利率爲3.23%，同比下降0.64個百分點，環比下降0.38 個百分點；海外債平均利率爲4.0%，同比下降2.79個百分點，環比下降1.56個百分點；ABS平均利率爲3.23 %，同比下降0.77個百分點，環比下降0.38個百分點。
企業融資動態：保利發展發行額度最高，蘇高新成本最低
從典型房企債券發行來看，本月保利發展融資額度最高，合計90億元，蘇高新平均融資利率2.37%，融資成本最低。
表：典型企業2024年1月債券發行統計
