智通財經APP獲悉，12月22日-12月25日，國泰君安城投寬庭保障性租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金(簡稱：國泰君安城投寬庭保租房REIT)開啓申購，認購價格爲3.05元，最低認購金額1000元，上海國泰君安證券資產管理有限公司爲其基金管理人，基金託管人爲中國銀行。
國泰君安城投寬庭保租房REIT主要投資於以優質保障性租賃住房基礎設施項目爲投資標的的資產支持專項計劃，並持有資產支持專項計劃的全部資產支持證券份額，從而取得基礎設施項目完全所有權或經營權利。基金將優先投資於以上海城投房屋租賃或其關聯方擁有或推薦的優質保障性租賃住房基礎設施項目爲投資標的的資產支持專項計劃。
據悉，該基礎設施基金的運營管理機構爲上海城投置業經營，截至招募說明書出具日，上海城投置業經營運營或擬運營的租賃住房項目包含灣谷社區、江灣社區、光華社區、浦江社區、張江社區(北塊)、張江社區(南塊)、臨港社區、九星社區及泊灣社區合計9處資產。
國泰君安城投寬庭保租房REIT擬持有的基礎設施項目的資產範圍爲(1)上海城馳持有的坐落於上海市楊浦區新江灣城國泓路392弄1號等的江灣社區項目，包括房屋所有權及其佔用範圍內的國有建設用地使用權；和(2)上海城業持有的坐落於上海市楊浦區新江灣城學德路27弄1-3、5-10、3_3號的光華社區項目，包括對應的房屋所有權及其佔用範圍內的國有建設用地使用權。
截至2022年底，上海市保障性租賃住房已累計建設籌措38.5萬套/間，達“十四五”期末規劃量的64%;累計供應22萬套/間，達“十四五”期末規劃量的55%。2023年，上海將繼續加大保障性租賃住房建設籌措和供應力度，全年計劃新增建設籌措7.5萬套/間，相關任務指標已經分解落實到各區。前期建設籌措的保障性租賃住房項目已逐步進入供應階段，預計全年新增供應量在數萬套/間。
2020年末、2021年末、2022年末及2023年6月末，基礎設施項目總資產分別約16.09億元、21.12億元、25.46億元和27.66億元，整體資產規模實際保持穩定增長。
2020-2022年度及2023年1-6月，收入、成本規模總體增長，基礎設施項目公司分別取得營業收入0.00萬元、0.00萬元、20.82萬元和3,858.09萬元，其中2022年、2023年1-6月的營業收入以租賃收入爲主。由於上海城馳和上海城業分別於2018年6月8日和2018年9月21日註冊成立，江灣社區項目和光華社區項目分別於2022年11月和2023年3月投入運營，2020、2021年兩個項目均處於開發建設期，未產生租金收入。
需要注意的是，招募說明書提示需注意租約集中到期與換租的風險。截至2023年6月30日，基礎設施項目租賃合同到期時間主要分佈在2024年，若租約大面積集中到期，且該等租約未獲續期、未獲替代等，基礎設施項目將面臨一定的空置風險，進而導致基礎設施項目的租金收入減少。
此外，還需關注基礎設施項目公司淨利潤爲負的風險。上海城馳、上海城業報告期內淨利潤爲負，主要由於江灣社區、光華社區處在建設期及開業初期，未產生營業收入或營業收入較低，但存在剛性成本稅費支出所致。若後續項目公司運營情況未得到改善或經營不及預期，將對基金收益分配的穩定性產生影響。