智通財經APP獲悉，國金證券發佈研究報告稱，繼廣深先行放鬆後，京滬出臺需求端支持政策，當前四大一線城市寬鬆政策均已落地，若後續成交熱度上升將助力房價企穩，改善市場的觀望情緒，對於房企的銷售去化有邊際改善效應。在限制性政策逐步放鬆的同時，保障房的配套措施或將落地，建設有望提速，進而加速行業K型分化。重點推薦聚焦核心一二線城市、主打改善型產品的頭部優質央國企。
相關標的：建發國際集團(01908)、越秀地產(00123)、華髮股份(600325.SH)、華潤置地(01109)、招商蛇口(001979.SZ)等。
事件：12月14日，北京、上海貫徹落實此前政治局會議精神及《關於調整優化差別化住房信貸政策的通知》的指導，結合本地房地產市場的實際情況，先後調整普通住房標準並優化差別化住房信貸政策。本次京滬新政均放寬了普通住房認定標準、下調了首二套房的首付比例及房貸利率，且北京延長了個人住房貸款年限，有利於更好地滿足剛性和改善性住房需求。
國金證券點評如下：
當前京滬樓市亦表現承壓，亟待寬鬆政策支持。
銷售承壓：截至12月13日，今年北京新房累計成交面積1095.5萬方，同比+1.9%;上海新房累計成交面積1774.2萬方，同比+3.8%，儘管累計同比正增長，但5、6月以來高頻數據持續承壓，同比增幅逐漸收窄。價格下跌：4-10月期間上海二手房價有6個月環比下跌，北京二手房價有4個月環比下跌。此外，同爲一線城市的廣州、深圳已在9-11月期間出臺一系列支持政策，例如廣州解除外圍限購、深圳放寬普宅標準、降低首二套房的首付比例及房貸利率等，具有信號意義。因此之前尚未落地寬鬆政策的北京、上海出臺需求端支持政策正當其時。正如我們在今年6月以來外發的多篇報告中多次強調的(例如《深圳釋放一線放鬆信號，金融支持地產再迎利好》等)，一線城市有望在放鬆普宅認定標準、降低一二套房首付比例等方面進行鬆綁。
新政出臺有望促進成交，助力房價企穩，穩定市場預期。
本次新政：①在降首付比例方面，京滬的首付比例均不再與普宅認定相掛鉤，京滬首套房的首付比例有此前的35%-40%統一降至30%，二套房的首付比例降至核心區50%、外圍40%。②在降房貸利率方面，基於11月五年期以上LPR爲4.2%，北京首套利率由原來4.75%降至4.2%-4.3%，二套利率由原來5.25%降至4.75%-4.8%;上海首套利率由原來4.55%降至4.1%，二套利率由原來5.25%降至4.4%-4.5%。
③在放寬普宅標準方面，京滬單套建築面積限制上升至144平及以下(原爲140平及以下)，且上海取消價格標準，北京大幅提高各環線的單價標準並取消總價限制。④在延長房貸年限方面，北京個人最長住房貸款年限由此前的25年增加至30年。本次京滬新政能夠有效地降低居民購買首二套住房的資金門檻、房貸支出及稅費負擔，有利於更好地滿足剛性和改善性住房需求，在當前樓市較爲低迷的環境下，助力提升成交活躍度及信心。如果後續成交能夠持續改善，將有利於房價的企穩修復。而北上作爲全國樓市風向標，如果後續房價企穩，將對穩定全國房價的預期有一定的正向作用。
一線城市的保障房體系或有配套完善措施落地，建設有望提速。
當前中國房地產“保障房+商品房”雙軌制的新發展模式已基本確立，在對於商品住宅逐步放鬆限制的同時，預計保障房體系的籌措來源、資金支持等將逐步完善，體系內共有產權房、公租房、保障性租賃住房等的標準(品質、價格、申請門檻等)也將進一步確立，保障房建設進度有望加速。2023年12月7日上海市房管局表示，全市已推出保障性租賃住房用地222幅，計劃供應量25.4萬套房源，總投資2834億元。截至目前，開工188個項目，涉及21.3萬套房源，目前全市投運的保租房出租率平均達到74%。
風險提示：政策落地進度不及預期;寬鬆政策對市場提振不佳;多家房企出現債務違約。