“三箭齊發”以來，房企的定增之路仍充滿變數。相較於第一支箭和第二支箭，“第三支箭”的交易複雜、流程週期長、審覈嚴格。
如今，距離“第三支箭”的射出已有一年時間，即便有衆多房企意欲參加，但大多數籌劃定增的房企未獲得實質性進展，能夠真正落地的房企鳳毛麟角。
在首批定增獲批的7家房企中，從啓動定增到證監會批文平均用時約194天。從獲批的房企性質來看，央企、國企、民企等均在列，且都屬於資質較好的房企。
其中，作爲首批定增獲批的地產公司之一，福星股份（000926.SZ）於今年6月獲得證監會同意註冊，有望成爲下一個定增落地的房企。
首批定增獲批房企募投項目符合國策導向
智通財經APP瞭解到，自“三支箭”新規出臺以來，第一時間響應並積極申報，於2023年2月完成了中期票據總額度60億元，首批20億元申報成功註冊。
此外，福星股份自2022年11月底啓動定增，並於6月底成爲再融資首批申報並獲批的民營房地產公司之一，定增融資規模約13.41億元。
就募資用途而言，公司擬計劃將扣除相關發行費用後的募集資金淨額全部用於紅橋城K6住宅項目、K15項目及補充流動資金項目當中。
據福星股份在接受機構調研時表示，公司募投項目紅橋城K6項目住宅可售面積約3.72萬方，目前已預售86%，已完成外牆塗料、系統門窗、電梯、公共部位精裝修工程，預計2023年12月底項目竣工備案；
紅橋城K15項目可售面積約12.7萬方，1-3號樓已竣備並交付，4-5號樓已進入尾盤銷售，預計2024年12月底項目竣工備案。目前，募投項目開發進展順利。
據智通財經APP瞭解，福星股份的控股股東爲福星集團控股有限公司，截至目前持股比例25.57%，除投資上市公司產業外，在生物醫藥、高端食品添加劑、現代農業、物流、民辦教育等產業也有佈局。
其中，適逢2004年武漢市出臺啓動中心城區的“城中村”改造政策，福星股份抓住發展機遇，成爲行業最早進軍城中村改造的房企之一。
通過二十餘年在武漢深耕，並積極佈局全國部分區域，福星股份已成爲湖北省城市更新改造龍頭企業，並發展出了房地產業與金屬製品業雙輪驅動協同的發展模式。
雙輪優勢業務驅動構建新發展格局，打造第二增長曲線
在“三舊”改造領域的長期深耕下，福星股份逐步積累了“舊城改造”“城中村改造”和“建造大型城市中心區高檔住宅”的綜合專業實力，並形成了一套全面有效的開發流程。
目前爲止，公司已累計投入城市更新改造資金過千億元，完成更新改造面積超過2000萬平方米，其中城中村改造超過900萬平方米，打造了一系列諸如：“福星城”、“華府”、“水岸”、“國際城”標杆項目。
據智通財經APP瞭解到，由於長期深耕，福星股份能夠較早鎖定中心城區核心區位和配套完善的優質儲備項目，由此而提升公司儲備項目抗風險能力並加速項目去化。與此同時，公司可針對項目特性結合政府開發指導來制定開發計劃，所開發的項目效益水平一般也優於同期淨地項目效益水平，由於項目產品以剛需和改善性爲主，且開發體量較大，往往能夠實現強現金流入。
在儲備項目方面，憑藉在“三舊”改造上積累的優勢，除上述提到的募投項目外，公司已形成了高質量的儲備項目。據瞭解，公司目前的儲備項目主要位於武漢政務區、金融街、交通樞紐區等核心區位，並且重點項目附近教育資源優勢明顯。截至2023年6月末，公司土儲面積約290萬方，武漢區域佔比約7成。
以福星華府·琛境項目爲例，據智通財經APP瞭解到，該項目計容面積約17萬方，今年8月，首開一棟樓熱銷124套，折前銷售總額超3.35億元，去化率達七成，遠高於武漢市平均去化水平。
而據福星股份介紹，通過10多年的拆遷積累，公司已排除制約開發節點的重要因素，通過藉助政府形成合力，保障了公司開發計劃節點，主要開發項目即將進入全面開發階段。其中，紅橋城（後湖置業）總建築面積約64萬方，已進入前期開工準備階段，預計明年開始預售。
另一方面，在深耕房地產業務的同時，福星股份也積極嘗試開拓新業。於今年初，公司通過對光伏產業進行深入研究，並開始對“雙碳”行業進行積極佈局，決定重點研發生產“碳基金剛線母線”項目。
據公告顯示，福星股份對外投資1800萬設立控股子公司福星寶碳，持股60%，佈局碳中和相關業務。早期預計主要以低碳指標開發（分佈式光伏、甲烷利用、森林碳匯等）和碳基金業務爲主要方向。
根據市場研究報告預計，2025年全球金剛線需求將達到3.92億公里，同時細線化趨勢帶動金剛線產品價格企穩回升，有望實現量價齊升的格局。
其中，福星股份所開發的建設碳基金剛線母線項目，與具備紮實技術沉澱的現有鋼簾線工藝約80%的重合，有完備的設備和成熟的經驗，且產業鏈上下游通暢。據公司在調研中介紹，目前，碳基金剛線母線項目已投入正式生產階段，產品已獲得下游多個廠家認可，未來根據市場需求再推進其他生產線技改。
從當前發展進度來看，公司積極拓寬公司業務領域，有望打開新的利潤增長點，打造出第二增長曲線。
乘城市更新、碳中和趨勢之風，估值具備巨大修復空間
近年來，儘管經歷了疫情及宏觀調控的影響，福星股份依然實現了整體穩健的財務表現。
2020-2022年及2023年前三季度，公司營業收入分別達到75.0億、125.4億、151.4億、44.37億，呈現快速上升的趨勢；2023年前三季度，實現歸屬於上市公司股東淨利潤8077.35萬元，同比上升33.44%。綜合毛利率24.83%，較去年同期的15.28%上升9.55個百分點。
另據中泰證券表示，公司本次募投的兩個項目均已動工在建，若定增順利落地，在充裕資金的加持下這兩個棚改項目有望提速推進，有望加速業績釋放。
值得一提是，自2019年開始，福星股份提前預判市場和政策變化，不再新增土地儲備並主動壓降負債。數據顯示，公司剔除預收賬款後的資產負債率，由2020年末的66.07%降至今年三季度末的56.65%；淨負債率由2020年末的97.66%降至今年三季度末的44.83%；期末公司在手賬面資金23.71億，加上銷售回款可以覆蓋一年內到期的有息債務，已降至健康水平。整體負債端壓降明顯，財務風險持續降低。
在現金流方面，公司前三季度經營性現金流淨額13.20億，爲公司提供充足的流動性。結合公司負債率的降低及存貨的降低，福星股份正一方面加快項目週轉，一方面確保自身安全性壓低負債率，順應了當前房地產的發展形勢。
2022年以來，房地產行業“三箭齊發”支持房企滿足合理融資需求，從信貸、債券、股權三大融資渠道助力房地產市場平穩、健康發展。今年10月，中央金融工作會議又強調“構建房地產發展新模式”。隨着政策力度逐步擴大和持續落地，預計銷售勢頭有望回升，對公司未來開發銷售和新增儲備項目將帶來積極影響。
目前，福星股份構建“城市更新”與“碳中和”雙輪驅動的新發展格局已逐步形成，在城市更新、碳中和整體向好的大趨勢驅動下，公司發展有望進一步提速。而根據最新數據顯示，福星股份當前市淨率約在0.36左右，具備巨大的估值修復空間。隨着公司定增落地帶來更多資金助力，公司業務增長有望打開新局面，助推公司盈利能力及市場表現再攀高峯。
