智通財經APP獲悉，中信建投發佈研究報告稱，2023年以來行業需求及融資端政策持續發力，房企信用修復在2024年也有望提速，促進需求企穩回暖。包含保障性住房、城中村改造、“平急兩用”公共基礎設施在內的三大重點工程建設，成爲構建房地產新發展模式的抓手、助力市場修復築底。考慮城中村改造與保障房建設帶來的增量，預計2024年全國商品房銷售面積、地產開發投資、新開工面積、竣工面積的增速分別爲-4.9%/-7.6%/-10.0%/+4.0%。中長期來看，我國住宅年需求中樞約9億平。此外，三大工程有望爲物管行業帶來559億元/年的增量。投資建議投資人聚焦需求修復和城中村改造兩條主線。
▍中信建投主要觀點如下：
信用修復與三大工程將共同推動市場修復築底。
2023年以來行業需求及融資端政策持續發力，房企信用修復在2024年也有望提速，促進樓市需求回暖。包含保障性住房、城中村改造、“平急兩用”公共基礎設施在內的三大工程建設，是構建房地產新發展模式的重要抓手，並將在2024年進一步支撐市場需求和投資開工。2024年城中村改造爲投資、新開工提供增量，保障房建設爲銷售、投資、開竣工提供增量。
在信用修復與兩大工程的加持下，預計2024年全國商品房銷售面積、房地產開發投資額、新開工面積的降幅較2023年收窄，分別爲-4.9%/-7.6%/-10.0%。保交樓的持續推進也將使竣工面積增長保持在4%左右的水平。
中長期住宅每年新增需求中樞約9億平，目前已基本接近。
中長期來看，我國城鎮化率和核心城市人均居住面積仍有增長空間，人口增長率下降背景下城市間人口流動加速。分別通過需求分拆的視角和人口流動視角對行業需求進行預測，測算得到每年潛在的住宅新增需求爲8.2-10.3億平，中樞約9億平。
三大工程爲物管行業帶來新發展機遇。
其中，保障性住房的物管服務業務有望加快發展，城中村改造爲物管企業打開新的業務空間，“平急兩用”基礎設施建設利好具備公建及城市空間服務能力的企業。城中村改造作爲保障房與“平急兩用”基礎設施建設的重要手段，測算其將爲物管行業帶來559億元/年的增量，其中基礎物管增量約360億元/年，增值服務增量約199億元/年。
建議聚焦需求修復和城中村改造兩條主線進行投資佈局。持續的政策支持下，行業信用有望修復，核心城市的市場將率先復甦。
風險提示
城中村改造的風險在於資金籌措不及預期，土地出讓困難，銷售持續低迷等：1、銷售不及預期：關注的重點城市周度銷售面積同比仍然爲負，銷售仍在底部區域，未來依舊有繼續下行或恢復不及預期的風險;2、資金籌措不及預期：房地產企業信用擴張仍存在阻滯現象，儘管央企及地方國有房企融資能力較強，投入城中村改造的資金規模仍需要跟蹤，同時其他渠道包括民間資本的參與，也可能不及預期;3、土地出讓不及預期：城中村改造部分採用拆除重建的模式進行，其拆除後的淨地出讓情況將會影響到地方政府和企業的動力，在當前全國範圍土地出讓金仍有下滑，需要關注土地市場出讓情況。
房地產行業的風險主要在於銷售及結轉可能不及預期：1、銷售不及預期，關注的重點城市周度銷售面積仍處於較低位置，銷售仍在底部區域，未來依舊有繼續下行或恢復不及預期的風險;2、結轉不及預期：施工進度受多重因素影響，施工進度變慢將導致結轉不及預期;3、房企信用修復不及預期：部分高槓杆的民營房企出險可能性仍存，導致行業整體信用修復進度緩慢，影響房企公開市場債務的融資規模與融資成本，進而導致行業竣工及現金流壓力加劇。
經營服務行業的風險主要在於：1、行業內競爭加劇導致外拓受阻及母公司交付可能不及預期三個方面：1、物管行業嚴重依賴線下場景，疫情會造成較爲嚴重的影響;2、伴隨物管覆蓋率不斷提高，行業內公司從增量增長轉向存量小區、單位競爭，競爭加劇可能導致部分公司增速放緩、利潤率下降;3施工進緩慢度，進而影響結轉進程，或會導致母公司的交付不及預期。4、輕資產模式企業遭遇對手方違約，品牌商譽減值風險。5、代建、C-REITs等成長市場不確定性風險。