過去，很多人認為在香港買房是划算的，因為租金比供應房屋的成本低。然而，隨著美聯儲持續加息和租金持續下降，「供平過租」的情況已經不復存在，目前租金比購買房屋更具優勢。
以太古城為例，一套約值1,000萬港元的單位，租金約為每月20,000至22,000港元。如果以九成按揭，貸款金額為9,000,000港元，利率3.6%，每月按揭還款為40,918港元。在三十年的貸款期限下，總利息支付為5,728,429港元，其中初期每月還款約為27,000港元。換句話說，利息支出超過租金成本。
假設您能夠支付更多的首付款，以七成按揭計算，貸款金額為7,000,000港元，利率3.6%，每月按揭還款為31,825港元。在三十年的貸款期限下，總利息支付為4,455,444港元，其中初期每月還款約為21,402.74港元。
換句話說，利息支出仍高於租金成本。然而，如果您將三百萬港元的首付款存入銀行以5%的利率做定期存款一年，約可獲得147,945港元的回報。以每月20,000港元的租金計算，一年的租金實際支付為約240,000港元。利息收入仍不足以支付租金，但如果將管理費、維修成本和差餉地租等納入考慮，兩者的成本已經相當接近。
更重要的是，利率的上升把原來投資者的壓力加大。單是樓價可能已經回調約10%至20%，而且不少投資者都是由銀行借貸，現在利率上升亦把他的壓力加大。
我記得在1998年的一次電視訪問中，我曾經訪問過一位地產中介老闆。當時他對當時的樓市下跌發表了一些評論，大意是他認為他之所以在買樓時賺錢，並不是因為他聰明，而是因為他當時膽大。而他今天所面臨的困境，正是因為他當時過於膽大。（大意，因為確實的記不清楚）
此外，目前的定期利率約在4%至5%之間。如果我們把1000萬全部存入定期存款，每年可以獲得約40萬至50萬的利息收入。這個金額足夠支付租金並且還有一些剩餘。
從整體規劃和人口流動的角度來看，樓市需求將會逐漸減少，而供應量將會逐漸增加。除了移民潮外，北部都會區正在打造一個容納250萬人居住的都會區，預計興建約90萬個住宅單位。其中，5條新鐵路項目將成為骨幹，連接洪水橋、流浮山和新田等多個新發展區，大大降低往來成本，推動北部都會區的經濟發展，改善過去產業和經濟增長過度集中的問題。
政府預計北部都會區可以在20年內完成。那麼問題來了，未來的供應量將會大幅增加。根據北部都會區的完工期限（15年、13年或10年），每年將新增60,000個、69,230個或90,000個住宅單位。無論是公共還是私人建設的住宅數量，這樣的供應量對於香港的樓市將會產生何種影響？此外，上述數字還未計算明日大嶼的樓市供應量。
而今天如果未來按息真的升至4％，1年前可能沒有人相信，但今天大家會答可能。回帶筆者在2019年時寫下5個預期，包括：
- 資產價格跌到某個水平止跌，市民的收入開始減少，但是物價仍然保持貴的水平；
- 全球放水，媒體及市場的分析會給予壓力希望你以槓桿放大回報，迫投資者加最後一口槓桿；
- 大部分人收入用作供樓或還債，很多人受壓力下高估了自己供款和還款能力；
- 中線來說資產價格一直跌，但利息一直升，但同時收入減少，大部分人收入用作供樓；
- 失業潮會慢慢出現，同時明年經濟會出現假陽春。
上述只有一個預測尚未兌現，就是第4點，即「中線來說資產價格一直跌，但利息一直升，但同時收入減少，大部分人收入用作供樓」，但相信距離實現不遠矣。2003年利息一直跌，樓價一直跌，但這一次將是相反，如果真的發生衰過03年。小龍經常在朋友邊笑言: 如果一年前唱淡樓市會比人笑，兩年前唱淡樓市會比人鬧，三年前唱淡樓市會比人打。今日唱淡樓市已經很多人認同。當下跌預期形成，要改變非常困難。
作者：江恩小龍劉君明
江恩理論及經濟周期專家，曾到中港台三地演講及出版多本技術分析書。目前在證券公司專注於債券，股票及投資帳戶組合管理。 網站: https://ericresearch.org
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