內地樓市銷售有回暖跡象，帶動內房股價造好，然而內房債務危機猶在，公司仍有套現還債壓力，相對而言，內房分拆出來的物業管理公司，要泵水求母企壓力也得到顯著緩和。以下兩家龍頭物管公司碧桂園服務（6098.HK）及華潤萬象生活（1209.HK）相信會是更佳選擇。
內地中指研究院日前公布，內地今年元旦假期（12月31日至1月2日）多市新樓成交面積整體按年增加逾20%，當中北京、上海、廣州的成交面積分別按年增80%、131%、74%，而深圳則跌55%，而二綫城市好壞參半，三四綫城市依舊低迷。
中指研究院指，數據整體向好反映房企減價促銷以及早前出台的政策逐步取得成效，加上部分城市的需求被疫情壓制，隨著染疫高峰過去需求釋放等。
事實上，內房銷售回暖，也直接利好物管公司。全因物業銷售復甦，預期相關項目能如期落成，而發展商會將物業管理交予旗下物管公司，成為物管公司增長的原動力。
華潤萬象生活國企背景實力厚
新近成為藍籌股的華潤萬象生活，其母公司華潤置地（1109.HK）是內地龍頭央企，信貸情況良好，在當前內房危機中所受的影響最少，因此華潤萬象生活亦無需像其他民企物管公司，要為負債纍纍的母企「輸血」，然而亦受累內房債務危機而股價和估值下跌。
事實上，華潤萬象生活業績表現理想，截至6月底上半年收入上升32%至53億（人民幣.下同），當中64%來自住宅物業，其餘36%來自商業物業，股東應佔溢利按年上升28%至10.3億元。
華潤萬象生活無需負擔母企債務之餘，更能受惠母企的逆市擴張。由於華潤置地有央企背景，在當前內房債務危機下，公司亦擔起救亡的工作，收購負債房企的項目，助其套現還債。如華潤置地12月底新近以124億元收購華夏幸福的南京、武漢等項目。這些新收購的項目日後落成，管理工作無疑會交由華潤萬象生活負責，變相令華潤萬象在當前淡市下逆市擴張，為業務增添新動力。
彭博綜合券商預估華潤萬象生活2022年每股多賺30%，而2023年每股盈利增速加快至33%，至2024年增速稍緩仍有28%。即使華潤置地持續併購或拖低盈利前景，但若母企依舊繼續擴張併購，華潤萬象生活的增長仍可進一步加快。
碧桂園服務母企財困緩解
碧桂園服務母企碧桂園（2007.HK）主打二至四線城市，當前樓市回暖雖未受惠，然而市場同時憧憬國家將對內房流動性作支持，包括放寬三條紅線、放寬房貸限制等，這些利好政策都利好碧桂園。
要留意是，碧桂園未曾出現債務違約，儘管2022年三度股權融資，但亦正正市場願意接貨，反映市場對公司仍有信心。而且碧桂園近來債務接連有好消息，如工行、郵儲行為公司意向性融資，另外，有傳四大內銀為公司發離岸貸款以還海外債務，並新發人民幣債，公司本身亦獲得多筆美元、人民幣融資，碧桂園財務狀況料得到很大的改善。
碧桂園服務首席財務官黃鵬2022年7月時表示，公司沒有為母企作任何擔保，同時表示碧桂園貢獻公司收入僅約5%，對利潤貢獻更少，然而即使沒有為母企分擔債務，但控股股東減持公司套現，也成為了碧桂園服務上升的阻力。12月中旬公司主席兼控股股東楊惠妍折讓11%減持碧桂園服7%股權，套現51億元。隨著近來碧桂園的融資進度理想，預期控股股東套現周轉的壓力將回落，從而降低再減持碧桂園服務的可能。值得留意是，儘管控股股東減持，但不會影響公司實際業務表現。
碧桂園服務中期收入上升73%至201億元，股東應佔溢利升22%至26億元。彭博綜合券商預測，料公司全年每股多賺20%，而2023年及2024年則分別多賺27%及25%，反映公司未來增長步伐保持急促，相較碧桂園會更可取。
作者：Carlos Hie
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