領展房產基金（0823.HK）宣布以21.6億元新加坡元收購新加坡商場。2022年10月領展公布最新一個財政年度的中期業績，當時筆者指出美國加息導致領展長升長有的派息終於斷纜。今次領展收購新加坡物業，能否借此增加派息，還須視乎一個變數。
領展有力增派息
今次收購的租金回報率為4.9厘，而上一個財政年度領展整體租金回報率為4.1厘。理論上，領展透過今次收購有力增加派息。因為這邊廂領展透過收購可以輕易增加超過1億新加坡元（約5.6億港元）的淨物業收入淨額，即使那邊廂領展將會額外承擔等值21.6億元新加坡元的債務。
假設領展取得該筆融資和最新一個年度的平均借貸成本相若，即2.5厘。今次收購可以創造5,200萬元新加坡元收益。
領展有機會捱貴息
不過，現時仍處於加息週期，投資者對低息環境習以為常，已經忘記了在利率正常的環境下的借貸成本水平。所以投資者應該模擬更惡劣的投資情境。
筆者翻查領展年報，2008 / 2009年度整體實際借貸成本為4.84厘。其實，近日新加坡的兩年期定息按揭利率已經升至超過4厘。所以不能不排除領展獲取收購新加坡物業貸款時息口偏高。如果領展落實的貸款利息如此高，則領展今次收購不能創造額外收益。
買入價較香港商場低
值得一提的是，今次領展收購新加坡商場的呎價約17,000元。原來現時香港的單幢樓基座商場呎價亦高達26,000元；資本策略（0497.HK）在2022年11月以呎價26,000元沽出屯門發展項目的基座商場。雖然新加坡的大型商場和屯門單幢樓基座商場不能直接比較，但明顯前者可塑性高，所以從這個角度而言，領展以較低呎價買入具翻新價值的商場，似乎也是一個不俗的交易。
總括而言，領展以較香港低的呎價購入新加坡大型商場，說明新加坡物業相對低水。但能否為領展投資者增加派息，還要視乎美國息口走勢。
作者：Steven Cheung
原文來自HK MoneyClub
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