3月26日，有着“大灣區高端商務物業管理標杆”之稱的卓越商企服務公布2020年度業績。營收、淨利潤、毛利潤、管理面積皆實現大幅增長!爲上市第一年的首秀交上了一份亮眼的成績單。
具體而言，經營業績上，2020年，卓越商企服務(06989)錄得收入約爲25.3億元，同比增長37.5%;歸母淨利潤爲3.25億元，同比增長82.1%。而毛利潤則同比大增53.2%至6.64億元，毛利率則同比增加了2.7pct至26.3%。
管理面積上，期內卓越商企服務通過多輪驅動也實現了合約面積和在管面積的快速增長：2020年，該公司合約面積約爲4470萬平方米，同比增長約34.9%，合約項目數量459個;在管全委物業面積達到了3202萬平方米，在管項目數量406個，分別同比增長約36.2%及31.8%。
這一亮眼的業績表現也直接提振了卓越商企服務的股價走勢。3月26日，其股價高開高走，盤中一度漲近10%，截至收盤股價大漲超8%，報9.09港元，最新總市值爲111.12億港元。
接下來不妨從財報出發，探討一下卓越商企服務核心財務數據高速增長的背後究竟蘊藏着哪些成長魔力?
叁大亮點圍繞，背後“增長基因”顯現
智通財經APP了解到，卓越商企服務成立于1999年，從深圳起家，重點項目均落于大灣區。
在母公司卓越集團這一棵“大樹”的庇護下，卓越商企服務打造的“卓越品牌”具備着一定的認知度——按向商務物業提供基本物業管理服務的收入計，卓越商企服務在中國商務物業管理服務提供商中排名第四，在大灣區商務物業管理服務提供商中排名第2;按高端商務物業提供基本物業服務所得收入計，公司在中國商務物業管理服務提供商中排名第叁，在大灣區則排名第一。
與此同時，它服務的客戶大多是“非富即貴”——騰訊、百度、阿裏、華爲等知名互聯網企業及高新科技企業皆是其服務客戶，服務項目則包括深圳騰訊大廈、深圳阿裏雲大廈、深圳百度國際大廈等。
深究財報可知，2020年卓越商企服務能夠快速增長主要有叁大增長動能支撐，如下：
1、商務物業管理服務穩健增長，繼續發揮“支柱”作用。
據了解，卓越商企服務的收入結構主要分爲叁個部分，即物業管理服務、增值服務及其他業務。其中，物業管理服務是該公司的核心收入來源，2019年和2020年占總收入的比重分別爲86%、83%。于報告期內，物業管理服務收入爲21.11億元，較去年同期增加33.9%。
分析卓越商企服務的業務類型可知，該業務板塊則包括商務物業、公共及工業物業、住宅物業這些細分業務。2020年，其商務物業收入同比增長30.68%至15.63億元，占物業管理服務收入的75.9%，由此可知，以商務物業管理起家的卓越商企服務，商務物業則是其核心業務中的“核心”。
(數據來源：卓越商企服務財報)
這一點也可以在卓越商企服務的在管面積窺出：截至2020年12月底，該集團的在管面積爲3200萬平方米，同比增長36.2%，其中商務物業占比爲52.1%或1670萬平方米，公共及工業物業占比爲18.2%或580萬平方米，住宅物業占比爲29.7%或950萬平方米。
2、增值服務取得突破性增長，以“卓品”爲着力點打開新增長空間。
財報數據顯示，于2020年，卓越商企服務的增值服務快速增長——期內，這一業務錄得收入爲3.59億元，同比增長76%，占總收入的比例較2019年同期增長3.1pct至14.2%，而該業務的快速增長恐怕也將爲卓越商企服務收入的增長帶來一定利好作用。
據悉，卓越商企服務增值服務又包括資産服務、企業服務和專業增值服務這叁大板塊。在這其中，報告期內，該公司進一步加強了對企業服務的投入，以爲高淨值人士服務“卓品”品牌爲支點撬開了更寬闊的發展空間：報告期內，卓品的營業收入爲7790萬，增值服務業務同比增長46%，進一步打開增值服務的想象空間。
3、第叁方業務大幅大幅提升，進一步減少對母公司卓越集團的依賴。
從財報披露內容來，2020年卓越商企服務的第叁方市場拓展取得了不錯的成績：期內，其在原有大客戶業務優勢基礎上，獲得京東、騰訊、華爲、大疆、快手等一批優質大客戶和多個企業總部大廈項目，進而促使其來自第叁方拓展的商務物業管理業務在管面積及收入分別同比增加44.5%和37.9%，分別約1379萬平方米和9.76億元。
此外，報告期內，公司新增第叁方非住宅物業項目達79個，全委管理面積約577萬平方米，合同總金額達人民幣8.23億元，其中，來自大客戶的占比達58%。而來自其他區域的新增第叁方非住宅物業項目數量及相關合同金額分別達到34個和1.69億元，同比顯著增長。而基于第叁方業務的大幅提升，該公司進一步減少對母公司的資源依賴。
值得一提的是，在上述叁大增長動能的助力，卓越商企不僅經營業績獲得了讓人眼前一亮的增長，而且手中握的現金變多了，資産負債結構也愈發健康了。
截至2020年12月31日，卓越商企服務手中持有的現金及等價物爲人民幣3314.1百萬元，較2019年同期增長了641.2%，而經營活動所得現金淨額爲434.0百萬元，較去年同期增長了135%。另外，其流動負債也較2019年同期減少約34%至12.43億元，資産負債率也較2019年同期的82%大幅降低，目前資産負債率僅爲34%。
整體而言，在上述叁大亮點的加持下，卓越商企服務的經營業績在2020年體現出了較強的的成長能力和抗風險能力，不失爲一份優秀的“成績單”。
大灣區、長叁角+高端路線，行業潛力不容小觑
如果說上述的增長動能是卓越商企服務當下的成長裏，那麽，它接下來的生長力在何方?
顯然，作爲一只大灣區高端商務物業管理企業，卓越商企服務或將享受賽道優勢及區域優勢帶來的發展空間。
一方面，在朝陽氣質盡顯的物管行業中，卓越商企服務又處于增長趨勢快及提價空間大的高端商務物業賽道。
據興業證券數據顯示，目前國內的高端商務物業管理面積保持迅速的增長趨勢：截至2020年末，全國商務物業管理面積爲8.7億平米，其中高端商務物業管理面積達到1.5億平，占比爲17%，較2014年提升3pct。同時高端商務物業單價標准更高且提升速度更快，2020A年全國商務物業收入爲620億元，其中高端商務物業收入爲310億元，占比爲50%，較2014年提升了10pct，收入規模反超中低端物業。
(數據來源：興業證券)
需要注意的是，高端商務管理這一增長趨勢預計還將繼續持續，即通過下沉至二叁線城市帶來新的增長供應量。此外，高端商務管理具備品牌溢價和更優質的服務能力，單價提升和增值服務收入提升都將具備更大的想象空間。
另一方面，除了賽道優勢之外，卓越商企還具有深耕大灣區等經濟發達地區帶來的區域優勢。
智通財經APP觀察到，卓越商企服務主要深耕大灣區和長叁角這兩大經濟發達區域——截至2020年5月底，兩區域的在管項目分別達到111、88個，已覆蓋了區域內8、17個城市(含儲備)，而中西部、環渤海和海西這些區域則分別管理107、19、3個項目。
(數據來源：興業證券)
由上可知，起家于大灣區的卓越商企服務大部分在管物業還是位于國內經濟最發達及增長最迅速的地區之一——粵港澳大灣區和長叁角區域。要知道，大灣區作爲國內新的經濟增長極，以全國不到0.6%的占地面積貢獻全國近12%GDP，自然也對商業物業的容納比較大。此背景下，對于深耕大灣區的卓越商企而言，自然是一大發展良機。
而在中國經濟最富庶的長叁角地區，卓越商企服務在2020年的業務增長非常快，去年一年，長叁角面積占比增幅最高，從2019年的20.8%增至25.4%，在管面積爲814萬平方米。其他地區的面積占比也在提升，從2019年的30.9%增至32.8%，在管面積約1049萬平方米。
基于上述種種數據，不難發現，在大灣區、長叁角+高端路線雙重優勢加持下，卓越商企服務未來發展潛力十分可期。
深化兩大競爭力，估值有待重塑
關于對未來的展望，卓越商企服務在財報中指出了幾點方向，如下：
“2021年，公司會繼續強化核心科技能力，利用數字化力量推動物業管理業務全面走向智慧化;會繼續鞏固我們在第叁方項目外拓市場的競爭優勢，擴大客戶組合，爲客戶提供更優質的服務;會全面豐富增值服務能力，增強我們的全生命周期及全鏈條服務能力。”
言下之意就是，未來卓越商企服務會通過繼續豐富增值服務和擴展外拓市場，進一步吃下物管行業爆發的市場紅利。
具體而言，增值服務上，卓越商企服務以科技賦能增值服務，實現降低人工成本，提升運營效率的效果。
面向客戶端，該公司推出卓品APP，爲客戶提供涵蓋企業服務、線上商城等各項服務的線上平台，截至目前卓品APP注冊用戶約100萬人。另一方面，對內打造FM智慧管理信息平台，建立起聯通的數字化運營平台。據悉，其通過FM智慧平台賦能，每月可處理工單數量及可完成工作率持續提升——截至2020年6月底，公司的300項在管物業中，FM智慧管理信息平台覆蓋約80個，滲透率爲27%，隨着公司加大科技賦能推進，預計滲透率將持續提升。
而外拓方面，卓越商企服務則繼續維持強大的外拓能力，保持在大灣區和長叁角的優勢同時，推進1+1+X全國化布局，通過跟隨大客戶戰略、積極主動市場拓展和收並購協同持續擴大市場規模和豐富業態組合。比如，2019年公司成功收購武漢雨陽、武漢環貿、浙江港灣這3個項目中，通過收購這些項目，該公司期內新獲得390萬平米在管面積。
綜合上述來看，隨着卓越商企服務內生外延打造的成長力逐漸釋放，再疊加市場發展空間及經營業績的高增長表現利好，該公司的估值邏輯終將實現重塑。
目前不少機構人士認爲，卓越商企服務當前股價並未充分反映其潛力價值。3月23日，興業證券對卓越商企服務予以“買入”評級，並將其目標價調至11.00港元，按照這一目標價來看，意味着較其最新股價仍有不少的上行空間。
因此可知，某種程度上，卓越商企服務目前依然存在着估值擴張的機會，不失爲一只值得長期關注的物業新股。
