進入2021年來，港股的物業板塊一掃此前陰霾，展現出新年新氣象的好面貌。近日以來，政策東風的落地，也進一步推動物管行業步入發展快車道。
對銀城生活服務(01922)這種極具發展潛力的物管企業而言，這無疑將給其帶來極大的發展空間，快速搶佔市場份額，迎來新一輪高速發展。
去年全年，銀城生活服務以高速增長的業績和超高回報率爲基底，以201.07%的漲幅位居物管板塊漲幅第二。而此次物業行業重大利好政策的出臺，又在去年上半年業績高增的“乾柴烈火”上，再送來了一陣東風。
重磅政策出臺，掘金萬億市場
2021年1月5日，國家十個部委出臺了物管行業重大利好政策，即《關於加強和改進住宅物業管理工作的通知》。概括來看，此次政策核心內容大致分爲提升業主行動力(推動業主大會/業委會成立、提升業委會權限、市場化定價等)和鼓勵增值服務(鼓勵科技投入、給予補貼等)兩個部分。
智通財經APP認爲，《通知》預計將對物業行業產生以下幾大方面的利好：一是，鼓勵物業服務定價機制“市場化”，有助於打開物業費市場化調節政策通道;二則，鼓勵物業企業開展多種生活服務，對物業增值服務的發展產生直接助力;三來，通過鼓勵搭建智慧物業服務平臺，將進一步提升物業企業的管理效率。
近年以來，物業行業政策頻出，政策的密集下發瞬間引爆市場情緒。1月以來，港股物業板塊漲幅驚人——1月6日，在恆生指數僅上漲0.15%的情況下，板塊整體漲幅超15%，同時個股中，共有20餘家物業股漲幅超10%，其中銀城生活服務表現亮眼，一日漲近40%。而在1月7日，銀城生活服務再度領漲，兩日股價合計漲近50%。
中信證券觀點認爲，政策打開了行業規模經濟的通路，解決發展的可持續性問題，便利第三方外拓，拓寬行業整體市場空間，肯定了行業在基層治理中的重要作用和市場化發展方向，並在價格形成機制、多種經營發展、科技提效、維修資金使用等多層面，制度推動單盤盈利曲線上移。
興業證券同樣認爲，物管行業在現代化治理中的重要性凸顯，近期出臺的行業政策對於推動住宅物業的管理服務水平和效能具有重要意義。優質物管公司對資產保值增值的作用愈發得到市場認可，優質物管公司當前市佔率仍然較低，依然有較大的發展空間。
綜合券商的觀點來看，對於物管行業而言，這一份政策可謂既有規範又飽含支持，而最主要的亮點則是對物業增值服務發展的推動。
值得注意的是，物業板塊近年來漲勢如虹除了物業價值不斷凸顯之外，還有更爲重要的一點就是來自它背後萬億級市場規模的利好。據中指院數據顯示，目前物管行業正處於發展的黃金時代，物業存量市場(基礎業務)規模高達8103億元，預計未來3年新增市場規模爲2000億元，加上增值業務市場規模2000億元，預計2022年物業管理市場規模超過1.2萬億元。
而此次物業政策所具備持續的利好因素，爲市場的良性發展提供了長期穩定的政策環境。可以預見的是，在萬億市場+政策利好的雙重助力下，物業板塊的價值中樞將在中長期內持續穩健上行。
與此同時，在當下略有分化的市場中，強者恆強的頭部效應持續顯現。身處黃金賽道，作爲物管行業龍頭的銀城生活服務更有望藉此“東風”，乘勢而起。
業績高速成長，豐富管理業態
打鐵還需自身硬，之所以能夠在上市之後頻頻獲得資本市場的青睞，與銀城生活服務數年業績高增長和穩健的發展密切相關。
銀城生活服務創始於南京，輻射長三角地區，在南京與長三角區域享有良好的聲譽。銀城生活服務在2020年獲得中國物業服務百強企業第24位。截至2020年6月底，公司在管面積突破3000萬平方米，業務覆蓋16城市，累計服務近19萬家庭，覆蓋超過100萬人口。
2020上半年內，銀城生活服務實現營業收入4.2億元，同比增長39.1%;毛利潤爲8145萬元，同比增長56.1%;淨利潤爲2992萬元，同比漲幅達182.1%，因銀城生活服務於2019年在港交所上市，若是剔除上市開支，同比增長依然高達78.0%。
智通財經APP瞭解到，公司物管服務收入增長主要由於在管面積大幅增長，截至2020年上半年，其在管項目達到了307個，同比增加50.5%，其中，住宅項目142個，同比增加52.7%;非住宅項目165個，同比增加48.6%。作爲行業內的市場化先鋒，銀城生活服務目前來自第三方的在管面積佔比已超過80%，遠超行業平均水平的約49%。
此次政策的出臺，有望對銀城生活服務的核心競爭力產生巨大積極影響。
回顧以往，銀城生活服務之於同業的競爭優勢，在於公司具備豐富的二手盤物業入駐經驗。而政策鼓勵推動成立業主委員會，健全業委會治理結構，使業主能夠自主挑選高口碑的物業公司。
一方面，這將在一定程度上利好於公司在二手盤上的競標。常年累積的良好口碑和優質服務能夠讓公司憑藉強大的二手盤運營能力，在全國範圍內快速複製成功模式，從而實現規模化快速增長。對於原本沒有業委會和物管的小區，將會藉此機會釋放出大量市場需求，更利於二手盤運營經驗豐富的銀城生活服務獲取更多優質項目。
另一方面，《通知》指出提高維修基金的使用和審批效率，能夠有效降低銀城生活服務在進入二手小區時的墊資金額，從而提高公司盈利能力。
與此同時，《通知》鼓勵物業服務定價機制市場化，由此打開了物業費根據成本進行市場化調節的政策通道。物業服務定價機制市場化後，從實質上利於實現新盤優質優價，也有利於推動滿意度高的老盤適度提價，使得未來銀城生活服務的盈利空間得到相對的保障。
此外，銀城生活服務作爲江蘇省領先的物管企業，受到了許多當地非住宅客戶的信賴，在非住宅領域創立了良好口碑，承接了較多知名項目，例如江蘇銀行總部、南京明城牆、南京奧體中心、江蘇省總工會等。
就在2020年3月，銀城生活服務以4590萬元收購了南京匯仁恆安物業管理有限公司51%股權。後者主要於江蘇省南京市從事醫院物業管理服務，在管面積超100萬方，在管項目18個，包括江蘇省人民醫院、南京市中西醫結合醫院等三甲醫院。
由此可見，銀城生活服務這類在夯實住宅基本盤後，不斷向非住業態探索的企業，已經在飛速擴張的價值邊際中，向整個市場展現出公司值得更高的估值溢價，獲得資金青睞。而隨着公司管理業態愈加豐富且多元，規模效應逐漸顯現，其中長期投資價值更是有待被持續挖掘。
半年報顯示，銀城生活服務的生活社區增值服務同樣表現優秀，2020上半年內實現8054萬元營收，佔總營收19.3%，同比增長36.4%。生活社區增值服務業務的高增速顯示出，公司的發展版圖和佈局方向恰與多年來物業政策調整方向不謀而合。
在此次物業政策中，所提及的養老、托幼、家政、文化、健康、房屋經紀、快遞收發等業務，其實正是物業公司正在探索的多元化增值服務，也是全行業視爲最具爆發力的“藍海”市場。而銀城生活服務顯然已經深耕於這一最具想象空間的市場。一方面，公司通過提升單位在管面積的盈利能力，開拓基礎物業費之外的價值創造途徑，另一方面，公司充分利用物管與業主之間的緊密聯繫，提升己身的服務能力，創造高附加價值。
綜合來看，隨着鼓勵政策的落地，銀城生活服務對增值服務的探索有望加快和拓寬，單位面積盈利能力有望進一步提升。目前，該政策現已得到公司的積極響應，促使其在利好的環境趨勢中不斷髮揮自身物業管理服務+社區增值服務雙輪驅動的模式優勢，不斷爲居民帶來更好的物業服務，隨之帶來利潤空間和規模的擴展，都將在不久之後同步反映至資本市場，實現投資價值與內在價值的雙重提升，爲股東創造更好的價值回報。