11月18日，“中國最後一個待上市的千億房企”的上市之旅終於塵埃落定。
日前，祥生控股集團(02599)已於港交所正式掛牌，首日亮相收平，報5.59港元，儘管波動不大，但在今年港股市場中新股多數“上市首日即破發”的魔咒之下，首日維持未破發甚至盤中微漲的成果已是鮮見。
智通財經APP瞭解到，在當前港股內房行業普遍受到低估之時，祥生控股集團能夠以接近區間上限定價，一方面展現公司對未來發展充滿信心，向市場傳遞着長期價值投資，另一方面也代表投資機構對於其未來發展的看好。
在激烈的市場“廝殺”中，祥生正以強勁實力爲基礎，以登陸資本市場爲起點，持續向地產企業第一梯隊挺進。
高增速跨過千億門檻，盈利能力大幅提升
祥生在上個世紀80年代創立於浙江諸暨，經過了數十年的發展，從深耕浙江省，擴展至泛長三角區域，並在夯實基本盤的基礎上放眼全國。根據中國房地產指數系統的資料，自2016至2019年，祥生控股集團在中國的簽約銷售額大幅增長，複合年增長率爲89.5%。
只用了4年時間，祥生以高速增長的姿態跨過千億門檻，挺進2019中國百強房企中TOP30。因而，公司雖是資本市場的“晚到者”，但其發展“後勁”卻是不容小覷。
近年來，公司不斷維持着高速的業績增長，2017-2019年其收入分別爲62.93億元、142.15億元、355.2億元，三年複合年增長率爲137.6%。截至2020年4月30日，營業收入爲85.52億元，同比增長123%。利潤方面，繼2018年成功實現扭虧爲盈後，2019年公司的淨利潤達32.09億元，較2018年大幅增長650%，盈利能力持續提升。
招股書顯示，2017-2019年，祥生控股集團已確認的建築面積三年的數字分別爲83.82萬平方米、142.25萬平方米和348.83萬平方米，複合年增長率爲104%。更加難能可貴的是，公司的毛利率並未隨着經營規模的大幅增加而下降，反而隨着營業收入的提高而同步增長。期內，公司分別錄得13.2%、21.1%和23.9%的毛利率，維持在行業內較高水平。與此同時，2020前四個月的毛利率20.7%也較上年同期約18.4%有較大幅度的提升。
此外，在祥生控股集團披露的財務數據中，最亮眼的莫過於其淨資產收益率(ROE)。公司2019年的ROE水平較2018年增長33.5個百分點至50.1%，遠高於行業平均水平，且截至2020年4月末，公司ROE實現40.3%繼續維持較高水平，遠超行業及同規模地產公司。這也同步映射出公司不斷提升的盈利能力和優異的資產質量。
上半年以來，儘管地產行業普遍深受公共衛生事件的干擾幾近停擺，但截至2020年4月末，祥生控股集團預收賬款由2019年的779.02億元進一步增長至801.7億元，這足以見得公司在當下的銷售狀況依舊良好，將進一步增厚公司收益及資產規模。
隨着年初至今公共衛生事件擾動因素的逐漸消散，房屋成交狀況整體向好趨勢不變，下半年以來公司開工推盤有所提速，合約銷售增長態勢確定性較高，快速復甦趨勢下利潤釋放速度有望持續提升。
實施“1+1+X”戰略，構築核心產品力
通過分析祥生的發展軌跡，智通財經APP觀測到，祥生能夠保持盈利高速發展有三大“制勝法寶”：一是深耕優質區域，獲得平均售價相對較高的物業;二是經營管理能力提升，獲得土地及開發建設成本較爲合理;三是核心產品的高競爭力獲得一定的市場溢價。
自2020年以來，從“深耕”到“拓新”，祥生的發展策略穩健而踏實，遵循着“1+1+X”戰略，祥生將“大本營”浙江省作爲核心發展區域，包括省內的二三線城市和強四線城市。另外，公司將泛長三角區域城市爲核心增長區域，選擇進入一、二線城市及周邊的三四線城市，X則是全國其他區域的潛力佈局城市作爲未來擴張的鋪墊，囊括合理管控半徑下的核心二線城市、核心一線城市周邊二三四線城市。
在實施「1+1+X」策略後，祥生所收購和開發的物業項目數量呈日益增長趨勢，已確認的建築面積由2017年的83.83萬平方米增至2019年的348.84萬平方米，三年複合增長率達104%。截至2020年7月末，祥生目前已在上海、浙江、江蘇、山東、安徽、江西、湖北、湖南、內蒙古、福建等11個省份45座城市展開佈局。
2020年以來，祥生更累計斥資超過百億拿地，從土儲結構來看，準一線、強二線及二線城市的佔比爲85%左右。其中不乏各大房企看好的一級土地市場城市，如寧波、溫州及杭州等，整體結構穩健而均衡，符合公司深耕策略，更有利於在瞬息萬變的市場之中，提升核心競爭力，深化護城河。
與此同時，公司亦同步打造了匹配不同城市能級的成熟產品線。對於祥生而言，產品的極致是人，從產品研發到交付落地，一切從客戶的需求出發。2020年，祥生地產在原有TOP系、“大城春曉”、“悅說新語”、“府樾同輝”七大產品線基礎上升級迭代形成TOP系、雲境系、府系、樾系四大產品線，聚焦滿足多元人居需求。
圖：杭州祥生·雲境
今年以來，從府繫到雲境，從東方雅緻風韻到現代極簡寫意，從五重歸家禮序到四大幸福基因，祥生所經歷的一系列產品線的迭代煥新，不僅僅是更新了產品理念與產品類型，更是體現了祥生對於理想人居體驗的努力探索與打造精緻優質產品的堅定決心。
由上述產品體系的搭建能夠看到，祥生的產品覆蓋全生命週期，能夠根據客戶的差異化需求和偏好進行產品定位，同時提升了各個客戶羣體的居住體驗，在擴大客戶的覆蓋面的同時，持續深化品牌價值。
降負債穩增長，財務日趨健康
在銷售規模和收入體量雙重提升的過程中，祥生亦始終將財務結構的健康放在第一位。
智通財經APP觀測到，近年以來，祥生的債務結構正在持續改善，其淨資產負債比率及資產負債比率整體減少，較往年有所改善，負債結構中長期債務佔比提高，財務結構日趨健康。與此同時，盈利能力的持續提升，帶來的不僅是營收能力的增強，同樣也有規模效應下負債率的持續走低及運營能力提高的影響。
就財務管理而言，祥生通過制定一系列營運資金管理政策以密切監控、分析及控制各項目的成本及預算。例如，公司按照集中模式管理營運資金並採納兩級管理，有效監督營運資金的使用。通過優化土地收購成本及建築費用的付款時間表，使得預售所得款項與物業銷售計劃相匹配，實現更高效的現金流管理，提升資金使用效率。
招股書顯示，2019年祥生控股集團的經營性現金流由負轉正，達到35億元，加受限資金及抵押存款，現金總額爲69億元，資金面相對比較寬裕。同時，公司的資產週轉率也在進一步提升，從2017年的0.08次提升至2019年的0.27次，週轉速度大幅提升，在如今行業融資略有收緊的當下，有效保障了公司進項資金的健康充裕，增強了其風險抵禦能力。
負債方面而言，公司整體負債水平表現良好，據招股書顯示，截至2019年底公司已全部償還2018年票據並且無未償還結餘。就在今年3月11日，祥生控股集團增發了於年初發行的美元高級定息債券，發行債券期限爲2年，於2022年1月23日到期。票面發行利率僅爲9%，從側面反映出因其良好的盈利能力和債務結構而備受資本市場的青睞。
此次上市，祥生亦爲市場留足了增長空間。在更加註重精細運營、成本管控和產品力提升的背景下，公司綜合實力強勁，已經具備較強的市場競爭力和增長潛力。對於祥生而言，此次登陸港股市場與跨越千億門檻一樣，都是持續穩健向好的新起點，未來有望迎來更加廣闊的發展空間。