近期以來，令房企們談虎色變的“三道紅線”傳得此起彼伏。“三道紅線”指的是剔除預收款後的資產負債率大於70%，淨負債率大於100%，現金短債比小於1倍。要知道房地產本來就是一個高負債的行業，資產負債率超過70%的房企數不勝數。
由此，如何在政策的壓力下優雅地不踩線，便成了所有房企爲之奮鬥的目標。
而據UBS發佈的報告顯示，截止到2019年12月30日，中樑控股(02772)就憑藉着66%的淨負債率，以及現金短債比1.23倍的表現，只踩中了“剔除預收款後資產負債率大於70%”這一道紅線，位於黃色檔。要知道，行業“老大哥”萬科、綠城等也不可避免地踩中該道紅線，期內萬科剔除預收款後資產負債率達77%。
截至2020年上半年，中樑的淨負債率爲69.9%，雖略有提升但仍穩穩落在“淨負債率大於100%”這一紅線下方。同時，現金短債比提升至1.5倍，亦完美避開“現金短債比小於1倍”這一條紅線。
中樑控股未觸及兩道紅線的表現，猶如“破局”一樣引人矚目，結合其財務狀況來看，該公司究竟是如何實現的呢?
債務結構優化，融資成本實現“四連降”
今年上半年，對於所有房企而言，是有着特殊意義的半年——在公共衛生事件的衝擊下，如何在複雜的外部環境中維持穩健的增長，成爲房企們共同的“課題”。
結合中樑控股的中期報來看，該公司營收淨利雙增的表現顯然是穩住了：期內，該公司實現營收237.67億元，同比增長15.6%，歸屬上市公司股東核心淨利潤爲13.08億元，同比增長6.2%。同時，該公司擬宣派中期股息每股16.3港仙，派息比率維持40%，一如既往爲股東創造不錯回報。
從銷售額來看，今年上半年，該公司實現全口徑銷售金額677億元，同比增長6.3%，完成年度目標的40.3%。另外，據克而瑞發佈1-8月房企銷售排行榜顯示，截至8月底其實現全口徑銷售額965億元，穩居行業“top20”，目前已達成全年銷售目標(1680億元)的57.44%。
(數據來源：中樑控股財報)
雖然中樑控股目前銷售增速較前兩年有所放緩，但受公共衛生事件影響，其增速放緩也是在情理之中的。
另外，從增長軌跡來看，其增速放緩也在預期之內，中樑管理層在業績會上坦言：“未來，公司計劃銷售規模每年實現10%至15%的增長幅度，實現穩健增長”。可見，對於銷售額的增長，其更多的是追求一個“穩”字。
值得一提的是，在外部環境不確定性的考驗中，中樑控股融資成本不斷下降，及債務結構持續優化這兩點也成爲此次“成績單”中的亮點。
截至2020年6月30日，該公司的資產總額爲2574.1億元，同比升14.7%;賬上現金及現金等價物爲350.21億元，同比增加32.2%。同時境內非銀行借款佔比下降9個百分點，而淨負債率爲69.9%，處於合理可控的狀態。另外，現金短債比1.5倍，資金流動性較爲充裕。
此外，中樑控股的境內外融資渠道也進一步打通。今年上半年其新增境外融資渠道，通過境外票據及貸款合計融資超6.7億美元，境外與香港恆生銀行完成首筆雙邊貸款。期內該公司加權平均融資成本爲8.9%，連續四年下降。
基於上述數據，不難看出，依託於穩健的財務管理，中樑控股上半年債務結構優化明顯。
“迴歸二、三線”策略發力，下半年增長可期
前文已經提到，2020年中樑的銷售目標爲“1680億元”，截至到8月底已經完成了57.44%的銷售。如何在不觸及“三道紅線”的背景下完成這一目標，成爲了該公司不得不要面對的題目。
結合中期業績新聞發佈會來看，中樑控股選擇的是——“根據自身發展和融資能力增加土地儲備，看中去化及現金流”這一條銷售路徑。
在這一過程中，中樑控股豐富的二線土地儲備或將成爲其下半年實現目標的主要發力點。2020上半年，中樑控股土地投資總額爲394億元，共獲取土地56宗，總面積約740萬平方米。
按區域劃分來看，上半年的新增土儲中，二線城市佔64%，三線城市佔27%，合共91%，實現對全國重要城市羣、重點二三線城市的基本覆蓋，按經濟區而言，長三角作爲中樑的大本營，佔總土儲的比重爲56%，其次爲中西部，佔比爲19%，環渤海佔比15%。
通過“提高城市能級，迴歸二、三線市場”這一策略，中樑控股的銷售均價也出現了明顯提升，截至8月底銷售均價提升至每平方米12500元。
而再看長遠一點，充足的二、三線市場供貨也是其實現銷售目標的基礎。
而對於下半年的規劃，中樑相關負責人曾表示，公司始終堅持追求規模擴充、利潤與債務水平之間的平衡以獲得穩健發展。未來集團將繼續嚴格管理現金流，有效控制槓桿水平並持續改善債務結構。
此外，中樑控股亦在財報中指出，將始終堅持以確定性應對不確定性，追求規模、利潤與負債之間的平衡以獲得穩健發展，以更加開放的心態、更加開拓的精神、更加開創的信念推動企業發展。
