於2019年跨入“新增長期”的中電光谷(00798)，是國內第一家在香港主板上市的產業園區開發運營企業，其深耕產業園區領域十五年之久，先後經歷了“探索期”、“快速增長期”和“轉型變革期”三大階段。
5月15日，中電光谷發佈了“新增長期”的首份年度報告，其營業收入爲33.77億元，同比增長12.5%;股東淨利潤爲5.69億元，同比增長5.13%。
在業績穩步增長的同時，中電光谷的業務結構持續改善，輕資產的產業園運營服務收入佔比進一步提高至44.3%，且新增合約76.02億元，同比增長153.3%，其中，產業園運營服務的簽約金額高達73.6%。
同時，中電光谷表示年末將以每股2.5港仙的方案持續分紅。上述諸多亮點表明，中電光谷幾年來的轉型與變革取得顯著成效，經營面貌得到持續改觀。
而在成功轉型的背後，是中電光谷對2019-2022年長期發展戰略“一平臺兩方法論”的嚴格執行。中電光谷以“產業資源共享平臺”爲核心，通過“系統規劃方法論”爲客戶提供有價值的解決方案，並基於數字化園區系統的“綜合運營方法論”實現各業務單元間的相互協同賦能，共享資源，創造了園區運營的新價值。
不過，市場對於中電光谷的印象仍停留在早期的物業開發企業，給予中電光谷的PB估值僅0.46倍，與5年來的歷史平均PB估值相比仍相差較遠，價值明顯被市場低估。
隨着轉型變革的持續深入，中電光谷的產業園運營服務有望保持快速發展，在改善公司現金流的同時提升企業內在價值，從而迎來估值修復。
十五年的三次“蝶變”
據中電光谷招股書顯示，其發展歷史可追溯至1998年9月，但公司發展中的第一個重大轉折點是在2004年。在該年中，中電光谷開始預售位於武漢的光谷軟件園，這標誌着公司在探索開發主題產業園區的專業化道路上剛剛起步。
若以2004年爲基點，覆盤過去的十五年，能發現中電光谷經歷了三個完整的發展階段。第一階段是2004年至2006年的“探索期”。在這三年中，中電光谷建立了基於房地產規律的市場化模式，證明了產業園市場化開發的廣闊前景，同時初步形成了專業能力，爲進入新的發展階段做好準備。
從2007-2014年是中電光谷發展的第二階段——“快速發展期”。在認識到產業園市場化開發的前景後，中電光谷“火力全開”，從單一項目運營走向多項拓展產業園區開發運營，且先後在武漢開發運營了 7 個產業園區。
至2011年時，中電光谷走出武漢，面向全國，先後在青島、黃石、瀋陽、鄂州、合肥、黃岡等城市選址佈局了 8個項目，從而實現全國業務網絡佈局，搶先獲取優質園區資產。同時，公司努力構建開發運營的全產業鏈，打造業務閉環，增強核心競爭力。
快速發展後，中電光谷於2014年3月成功在香港上市，這也是國內第一家在香港主板上市的產業園區開發運營企業。
上市後的中電光谷，迎來了“互聯網+”浪潮。爲適應共享經濟和數字經濟時代的新挑戰，其啓動了“互聯網+”計劃，這標誌着中電光谷進入了從2015年至2018年的“轉型變革期”。
在該階段內，中電光谷通過風險投資基金增強自身的產業資源整合能力，以金融爲工具，向園區提供不同形式的股權投資、信用擔保等金融服務。同時，中電光谷於2016年通過定向增發引入中國電子作爲第一大股東，成功融入中國電子信息產業集團，爲自身的轉型變革插上數字化基因。
經過四年的積極探索和不懈努力，中電光谷逐步由專業的產業園區開發運營集團轉變爲創新生態的構建者和產業資源共享平臺，形成了“系統規劃”和“綜合運營”的體系及全產業鏈協同機制。
“新增長期”的開局之年
“轉型變革期”讓中電光谷的業務結構、資源版圖都發生了深刻變化，爲實現高質量的快速增長打下了堅實基礎。
站在新的起點，爲實現更高目標，中電光谷提出了2019-2022年的長期發展戰略“一平臺兩方法論”，這也標誌着中電光谷自2019年開始正式跨入“新增長期”。
“一平臺”指的是打造“產業資源共享平臺”，將集團內的十大產業資源賦予企業、單位和個人，通過賦能效應達到價值疊加，充分高效發揮已有資源的商業價值。“兩方法論”指的是“系統規劃論”和“綜合運營論”，在用系統規劃的方式提供有價值的解決方案的同時，通過綜合運營實現各業務單元的協同賦能，創造新價值。
得益於“一平臺兩方法論”的貫徹落實，中電光谷在“新增長期”的開局之年便收穫頗豐。據智通財經APP瞭解，2019年時，中電光谷業績實現了穩步增長，其年收入爲33.77億元人民幣，同比增長12.5%。公司擁有人應占年內利潤爲5.69億元，同比增長5.13%。
圖：來源於中電光谷年報
與業績相比，綜合運營效果的顯著改善更能凸顯中電光谷深化轉型變革的成功，這主要體現在以下四方面：
其一，業務結構的進一步優化。2019年，中電光谷產業園運營服務及產業園租賃等收入佔總營收的比例由2018年的44.6%提升至51.0%。輕資產、高彈性的園區運營業務成爲了中電光谷的業績支柱。
圖：來源於中電光谷年報
其二，產業園區運營服務高速發展，成爲新業績增長點。2019年時，中電光谷新增簽約爲76.02億元，其中，產業園運營服務簽約55.98億，佔總簽約金額的比例高達73.6%，這代表着產業園區運營服務成爲中電光谷的新增長點。
其三，產業園運營服務爲中電光谷帶來強勁現金流。據智通財經App瞭解，2019年時，中電光谷經營活動產生的現金流量爲淨流入約3.89億元，而2018年時爲流出3.54億元。經營性現金流的明顯改善，降低了經營風險，抵抗環境波動的能力有所增強。這也證明中電光谷有能力以合適的分紅形式回報股東，據年報顯示，中電光谷將以年度每股2.5港仙的方案持續分紅。
其四，慧聯無限、中電節能、華大北斗等公司的階段成功證明了中電光谷通過產業投資不僅可獲得巨大投資回報，形成利潤新增長點，且對提升產業資源整合的能力具有深遠意義。
而截至2019年時，中電光谷的產業園區服務已遍及全國30個城市，超過40個項目，在不同城市積累了不同區位、不同資源稟賦、不同功能特性的多樣化產城實踐經驗，形成了以數字化賦能爲基礎，綜合運營能力爲優勢，可靈活選擇的組合方式爲特性的體系化服務格局。
圖：中電光谷全國產業園區佈局圖(來源於2019年度報告)
長期發展值得期待
但前進的路上並不平坦，進入2020年後，中電光谷迎來了“大挑戰”。隨着公共衛生事件的爆發，停工停產、居家隔離等抗疫方式都對中電光谷的業務經營造成了影響，且公司的業務總部位於疫情重災區武漢，經營遭受損失已是必然。
不過，對於中電光谷的長期發展，市場仍充滿信心。作爲在產業園區深耕十五年的行業“老兵”，中電光谷面對危機時具有更大韌性，且多個信號表明中電光谷的長期發展值得期待。
首先，中電光谷的產業園空間租售業務有土儲保障。據財報顯示，截至2019年12月31日，中電光谷在成都、長沙、上海、寧波、洛陽等多個城市擁有優質產業園用地儲備約596.5萬平方米。如此多的產業園用地儲備，爲產業園空間租售業務的發展提供了堅實基礎。而在產業園空間租售業務發展的同時，也將爲運營服務帶來新的業務增量。
其次，產業園區運營服務的收入佔比有望進一步提升，業務結構持續優化。從過往業績看，中電光谷產業園運營服務的收入佔比逐年提升，至2019年時，產業園運營服務及產業園租賃等收入佔比已超50%，且產業園運營服務的新簽約金額快速增長，有望帶動中電光谷業務結構進一步優化。
中電光谷在年報中表示，2020年，預計青島、合肥、長沙、瀋陽、西安、溫州、洛陽、鄂州等地的產業園區將有良好表現，且上海、咸陽、武漢、重慶等地的新入市產業園項目將會爲公司的業績增長作出貢獻。
且公司將於2020年加大“數字園區系統”建設，充分發揮數字園區在區域產業發展驅動和城市區域治理中的基礎性與示範性作用;“園區通”的上線將充分發揮產業資源共享平臺在推動跨區域產業合作中的整合優勢，加大跨區域招商體系的協同。
據年報顯示，中電光谷將於2020年構建基於武漢、深圳、上海等城市的跨區域產業招商合作中心，建立並全面推廣基於數據共享、全員招商的線上招商運營平臺。隨着相關舉措的持續推進，“數字園區系統”有望成爲產業園區服務可持續發展的第二增長曲線。
此外，各地爲對衝疫情風險所謀劃實施的“新基建”和“城市更新”計劃以及國家支持湖北、武漢減少“暫停”損失的政策都給中電光谷提供了難得的商業機會。
而從整個行業的發展來看，優質產業園區迎來新的發展機遇。隨着基礎設施領域公募REITs試點的正式啓動，標誌着我國基礎設施投資進入了全新時代，產業園區便是受益於基礎設施REITs的產業之一。
據中信證券稱，若滿足產業定位、區域位置和成熟度要求，便有望成爲REITs的基礎資產。而在全國產業園區運營的優質標的中，中電光谷是繞不開的存在，截至2019年時，中電光谷的產業園區業務已遍及全國30個城市，超過40個項目。作爲行業領先者，中電光谷將受益於基礎設施REITs的實施。
低估值有望修復
長期看，在“一平臺兩方法論”戰略的貫徹落實下，中電光谷將深化轉型變革，有望在“新增長期”保持穩步快速增長。但智通財經APP發現，中電光谷的估值仍處於底部位置。
截至5月12日時，中電光谷的PB估值爲0.46倍，距5年曆史平均PB估值的中位值0.84倍仍有很大差距。與此同時，PE(TTM)估值爲5.3倍，較5年曆史平均PE估值的中位置8倍也有一定差距，價值低估明顯。
圖：中電光谷PB估值(來源wind)
圖：中電光谷PE估值(來源PE)
價值被低估的背後，雖與公共衛生事件的爆發有一定關係，但資本市場對中電光谷的認知差異才是主要原因，市場並未對中電光谷產業園運營服務的快速發展給予重視，忽略了輕資產、高彈性的產業園運營服務對中電光谷內在價值的提升和對現金流的改善。
如今，全國復工復產持續推進，公共衛生事件的短期利空已消化完畢。在“一平臺兩方法論”戰略的貫徹落實下，中電光谷的產業園運營服務有望保持快速發展，且基礎設施REITs的實施將使公司從中受益。
隨着業績釋放以及業務結構改善帶來公司內在價值的提升，中電光谷有望迎來估值修復。
