濱江服務，還能漲價的物業

在地產的影響下，大部分物業股都是萎靡不振，只有零星幾個表現還可以。其中濱江服務 (HK:3316)可能是表現最硬的那個。

同樣是物業股，有沒有選對股票，投資回報差距相當大。年初至今，濱江服務漲了32%，和華潤萬象生活 (HK:1209)不相上下。按過去一年計，濱江服務漲了64%，在物業板塊中遙遙領先。

為何濱江服務走勢獨特呢？

一、增長穩健，財報清爽

濱江服務收入構成主要源於物業管理、非業主增值服務和5S增值服務三大類。

其中5S增值服務是指提供圍繞房屋資產的一站式打理保養的優質服務，包括一二手經紀銷售服務、家裝維修服務及社區化定制服務等多種類型，尤其是硬裝業務保持高速增長；非業主增值服務是向非業主（主要為物業發展商）提供的增值服務，如諮詢服務，廣告等。

濱江服務的收入結構和大部分的物管公司差不多，主要的區別就在於其物管收入的比例僅占總收入的一半左右，約53.75%。另外一半則是額外開發出的各種創造價值的收入。而大多數物管企業絕大部分都是物業收入。

在三大業務的起頭並進之下，濱江服務的營收利潤都穩步提升。營收一直保持較快增長，去年28%的增速是近十年最低。利潤端依舊能保持兩位數增長，由於增值業務的較低毛利率導致沒能和營收增速看齊。

但濱江服務整體的淨利率水準在行業依舊領先。

對比主流物企公司盈利水準，公司2023年淨利率水準行業領先，僅次於華潤萬象生活，主要由於公司成本控制標準化升級，持續推進建設數位化資訊化管理服務體系提質增效，管理成本在主流物企中保持最低水準。2024年隨著增值業務持續快速擴張，毛利率和淨利率下滑了一點。

盈利能力固然重要，但是當前的物業股主要的問題在於資產負債表。

不過物業股主要的兩個重點問題，應收款和商譽，在濱江服務這里都不是問題。應收款多對應收不上物業費，商譽高對應之前亂並購。

濱江服務隨著近幾年的快速擴張，應收款有一定的上升，絕對規模達到5.9億元。但是應收款占整體營收比例還是保持在20%以下，並且2024年占比從2023年的19.41%下滑到16.42%，且95%的賬齡都在一年內。

于此同時，公司的合同負債也就是預收款達到15.55億元。這也導致公司的負債率看起來很高，達到62.62%，但其實公司僅有1.48億元的短貸，其他都是各種應付款或者預收款。

在大額的應付款加持下，濱江服務一直保持著相當高的ROE水準，2024年達到36.23%。

公司的商譽及無形資產僅有300萬元，幾乎忽略不計，完全沒有減值風險。

從濱江服務的資產負債表中沒有看出太多歷史遺留問題，相比這兩年經歷陣痛，不斷縮小在管面積的一些物管公司來說，濱江服務算是輕裝上陣。

二、有本事逆勢漲價的物業

我們都知道物管這幾年變了，在房地產市場下行的大背景下，物業管理行業逐步轉入存量市場競爭。物業服務百強企業管理面積增速進一步下降，截至2024年底，百強企業管理面積均值為6946.30萬平方米，同比增長2.18%，增速較上年下降4.03個百分點。

物管整體已經由量轉質，由「拼面積」轉為「拼效益」。

大部分房企都已經深刻意識到問題的本質：如果專案品質不達標，運營管理問題突出，成本管控難度大，甚至出現虧損，這樣的項目即使數量再多也不能產生價值，反而會拖累公司的經營效益。因此，優化專案組合是提升經營效益的重要舉措，有利於公司實現長遠穩健發展。

濱江服務屬於比較早就意識到這點，所以也沒有在市場瘋搶項目的時期大肆並購拓展再管面積，而是持續不斷拿下一些高品質的項目。

並購容易有溢價不划算，所以公司主要通過參與競標的方式拓展專案，由於其長期積累的服務能力和品牌優勢，經常物業費報價最高的同時依然能夠中標，體現了市場對於其服務品質和品牌口碑的認可。

濱江服務持續聚焦杭州、深耕長三角區域等發達地區，通過戰略合作、成立合資公司及存量盤拓展等方式擴大規模。截至2024年底，在杭州的管理面積達4327.4萬平方米，占比約63.7%，以杭州為中心輻射金華、嘉興等周邊城市，均為浙江省內經濟較發達地區。前五大城市的在管面積占比約88.5%。

區域深耕可以縮短管理半徑，突破效率壁壘，帶來成本效益、資源利用率、服務效率等各方面的提升，若急於全國拓展反而會降低回報率。不過公司現在已經逐步嘗試擴大佈局。

而且濱江服務的關聯公司濱江集團是杭州本地最大民營地產發展商，90%業務在杭州，聚焦杭州、深耕浙江，可以和濱江服務相互照應協同。且經營狀況良好，在地產行業低迷時其銷售業績依然穩健，在民營房企現金流危機中不退反進，已經躋身銷售排行榜前十。可以說濱江服務的靠山穩固。截至 2024 年末，公司土地儲備區域分佈為杭州占 70%，浙江省內非杭州的城市占 20%，浙江省外占 10%。土儲分佈結構優質，儲備物管規模充足。

當然濱江服務也不是只靠濱江集團的，公司持續自市場化運作以來，協力廠商在管面積占比逐年增加。目前，濱江服務的在管面積中已有55%來自協力廠商拓展。

以前只要是個物業大家搶著要，現在想明白了，需要爭的僅有優質專案。類似金科服務2024年退出專案的合計在管面積近2000萬平方米。

濱江服務入駐的樓盤及公共建築以中高端為主，本身收費比較高，其業主對物業費相對不敏感，更願意花錢享受優質服務。而濱江服務正是以高品質服務聞名，公司以「業主第一、服務第一、品質第一」為企業宗旨，濱江物業連續十二年處於行業領先，成為杭州市物業行業滿意度標杆，領跑杭州，致力於成為「物業行業品牌領跑者，高端服務品質標準制訂者」。

因為其高品質的服務，濱江物業管理項目平均二手房溢價率達到13%，有的甚至溢價高達59.5%。並且2015-2023年期間，公司共上調物業管理費53次，在行業普遍要求降物業費的環境下，濱江服務2024年成功達成了15個項目的物業費提價。公司平均物業費達4.1元/㎡/月，遠超行業均值。

相比只想通過收物業費賺錢的公司，其實濱江服務通過高標準的服務在物業中創造了價值。所以即使濱江服務的物業費較高，大多項目也覺得物有所值。濱江服務在業內樹立了高品質的口碑，這種口碑傳播使得許多其他地區的高端社區或項目在選擇物業時，會優先考慮濱江服務。如上海斐樂公園的業主們就是聽聞濱江服務的口碑，主動邀請其前來投標。

結語

展望未來，濱江服務未來兩三年兩位元數左右的規模增速應該還是可以保證。截至2024年末，濱江服務在管面積6794.5萬方，同比增長23.9%；合面積達到9286.6萬方，同比增長13.0%，未來兩三年內大部分將轉為在管面積。

這幾年驗證了濱江服務管理層的經營理念較為穩健。同時大股東持股比例非常高，與小股東利益一致。濱江集團大股東戚朱莫三大家族控制了濱江服務超70%股份。戚金興家族為最大股東持股46%。

由於持股比例高，公司至今沒有回購，但是保持了不錯分紅水準。

濱江服務自2020年董事會通過的派息政策規定，每年分派股息不低於50%淨利潤。上市以來，公司分紅率基本都超過60%，處於行業較高水準，當前的股息率接近6%。

高ROE，高股息，不錯的增長，財報乾淨，一手優質項目，雖然行業低迷，但自身股價硬一點也可以理解。