- 從疫情引發的市場崩盤中強勁反彈後，西蒙地產再次面臨拋售壓力；
- 在美聯儲堅決遏制通脹的情況下，西蒙地產或很難承受經濟逆風的影響；
- 購物中心最受可自由支配消費支出的影響，在經濟放緩時面臨更大的挑戰。
Investing.com - 美國最大的購物中心運營商西蒙地產集團（Simon Property） (NYSE:SPG)看上去像是一個有趣的投資標的，雖然公司管理的購物中心客流量經歷了疫情打擊後，已經完全恢復，但是經濟衰退的風險仍然令投資者保持謹慎。
而這些看空的情緒也反映在了西蒙地產的股價表現上，在從2020年3月的疫情崩盤中強勁反彈之後，該股股價過去一年一直處於壓力之下，今年以來，該股股價已經下跌了約25%，而標普500指數同期僅下跌了15%。
一直以來，華爾街的投資者會在通脹高企之際，買入房地產板塊個股，以進行對沖。這一策略的原理不難理解，因為建築產生的收入往往可以抵消消費價格。但這一次，情況有所不同，由於美聯儲堅持通過大幅加息來打壓處於40年高位的通脹水平，而這可能會引發經濟衰退的逆風，很難說這會不會波及到西蒙地產在內的房地產商。
而且，購物中心物業也是最容易受到可自由支配消費支出的影響，因為在經濟放緩時，它面臨更大挑戰。雖然高端消費者仍可以承受更高的燃料、住房和食品成本，但中低收入者卻沒有辦法承受，去年政府提供的刺激支出已經失效。
需要注意的是，西蒙公司擁有全美各地多處購物、餐飲、娛樂和綜合用途的地產，該公司目前為止尚未面臨太大壓力。
在上個月的財報電話會議上，該公司首席執行長David Simon報告說，美國的購物中心活動仍然相當強勁，租戶每平方英尺銷售額同比增長14%，創歷史新高。截至9月底，西蒙購物中心的入住率為94.5%，而去年同期為92.8%。第三季度的最低基本租金為每平方英尺54.80美元，而去年同期為53.91美元。
然而，雖然這些數字看起來令人鼓舞，卻也並沒有顯示出正常的模式。
雖然，後疫情時代來臨，消費者們正在恢復他們的戶外活動，包括更多地前往商場和其他戶外場所。然而，如果像許多經濟學家預測的那樣，明年的經濟衰退全面爆發，那麼西蒙地產可能會面臨保持高入駐率的壓力，經濟環境的放緩降低了較好的零售運營商的擴張需求，也迫使較弱的零售商關閉業務。
這些風險背景下，InvestingPro的各種估值模型都顯示，西蒙地產的公允價值事實上接近當前的股價，沒有太多上漲潛力。
不過，需要關注的是，西蒙地產作為一個房地產信託基金，仍然具備潛在收入的吸引力——它可以為投資者提供房地產領域的投資機會，但又不需要大筆資本支出或抵押貸款債務來購買實體房產的股權，同時保持了穩定的收入。
而當利率飆升時，這個投資邏輯卻又顯得沒有那麼吸引力。多年來，投資者一直在低利率的情況下追逐利益，如今，這個情況已經發生了巨大改變。根據Bankrate.com網站的數據顯示，如今投資者在三年期低風險存單(CD)上可以獲得高達4%的年收益率。
在股息方面，西蒙地產在2020年為應對收入下滑而大幅削減了獎金，目前的獎金仍低於疫情前的水準。這家商場巨頭目前每年支付7.20美元的股息，換算成6%的收益率。
而隨著這家購物中心巨頭從被壓抑的實體店購物需求中獲益，今年有可能進一步增加股息。根據西蒙的最新指引，截至12月的財年，可比運營資金稀釋後每股收益將在11.83美元至11.88美元之間。相比之下，2019年他們支付8.30美元的股息時產生了12.04美元。但當時的利率太低了。在利率上升和其他成本上升的情況下，對利率敏感的REIT似乎很難向投資者分配更多現金。
總體而言，西蒙集團不是那種在利率上升時投資者應該購買的股票。如果經濟形勢惡化，零售商開始關閉店鋪，購物中心運營商可能會面臨壓力。在當前的經濟週期中，投資房地產股票已經過時了。
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（翻譯：李善文）