各地樓市紛紛鬆綁，港股房地產板塊5月開門紅

五一節後港股的中資地產企業迎來了普漲行情。截止5月3日收盤，新城發展 (HK:1030)大漲7.46%領漲，遠洋集團 (HK:3377)漲6.67%，美的置業 (HK:3990)漲5.84%，中國海外發展 (HK:0688)漲4.09%，華潤置地 (HK:1109)、萬科企業 (HK:2202)、龍湖集團 (HK:0960)等漲逾3%。

地產股

// 政府出臺房地產利好政策 //

4月29日，中共中央政治局召開會議，此次會議對房地產市場調控進行定調。

會議強調，要有效管控重點風險，守住不發生系統性風險底線。要堅持「房子是用來住的、不是用來炒的」的定位，支持各地從當地實際出發完善房地產政策，支持剛性和改善性住房需求，優化商品房預售資金監管，促進房地產市場平穩健康發展。

中金公司研報指出，會議有關房地產的表述內容明確、口吻積極，行業政策優化調整可期。除「房住不炒」、「促進房地產市場平穩健康發展」等通常表述外，有三點內容值得關注：首先，將此前的「支持合理住房需求」具體陳述為「支持剛性和改善性住房需求」，明確了改善性需求亦屬於合理住房需求而應予支持，這對於落實相關政策從而提振銷售有重要意義。其次，明確「支持各地從當地實際出發完善房地產政策」，這有助於鼓勵地方政府在因城施策框架下更加堅決地出臺有利於穩定樓地市運行的一攬子政策。第三，十分具體地提出了「優化商品房預售資金監管」的要求，這對於緩解房企因預售資金從嚴甚至過度監管而導致的短期現金流壓力，特別是打破信用風險與資金監管相互之間的迴圈加強，將起到至關重要的作用。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，本次會議標誌著自上而下房地產政策目標的統一，向房地產行業釋放了更明確更積極的政策信號。對於整個房地產行業而言，購房需求將逐步釋放，市場去化節奏加快，房企流動性風險出清，消費者對購買新房擔憂緩解，市場預期會得到改善，供需兩端有望形成一個正回饋迴圈。隨著銷售端的好轉，將提高房企投資開工的信心，拿地積極性也將恢復。房地產市場平穩健康發展也將有助於穩定宏觀經濟大盤，助力全年經濟社會發展預期目標的實現。

// 各地樓市鬆綁呈井噴之勢 //

據證券時報報導，近日，梅州、連雲港均發佈或執行了六方面穩地產新政，其中，均降低了購房首付比例，梅州是將二套房公積金首付比例降至2成，連雲港是將商貸首套房首付比例降至2成。

此外，無錫還將二手房增值稅免征年限由5年改為2年。湖南岳陽出臺多項措施穩樓市：契稅優惠、購房補貼，土地出讓金分期。

業內人士認為，近一週，房地產政策呈現井噴之勢，力度和範圍達到了第一個高峰，政策主要圍繞需求端放鬆，同時供給端也有積極進展。中央政治局最新定調後，預計接下來，還有更多地區會更加積極地跟進實質性放鬆，尤其在限貸方面，以切實提升購房者尤其改善性購房群體的支付能力。另外，地方政府應該會積極跟進支持企業合理融資需求和優化預售資金監管方面的政策。

據中原地產研究院統計資料顯示，年內已有超80城發佈了相關政策。僅4月份以來，就有30餘個城市因城施策，調整房地產政策。業內人士認為，預計二季度樓市調控政策將繼續保持較為寬鬆的主基調，在下調房貸利率以及提高公積金貸款額度等方面持續發力，以實現保障剛需和改善需求的目的。

// 房地產市場景氣度有望逐步進入修復通道 //

中金公司研報指出，預計市場景氣度有望逐步進入修復通道。考慮到政策潛在積極變化，市場景氣度有望在二季度中後段開啟復蘇，並於三、四季度持續回升。這輪市場大幅調整過後，伴隨行業重回正常營商環境，房企的長期競爭力最終仍將歸於業務賽道取向、財務品質、精細化運營能力等層面的比拼。此前依靠加杠杆路徑實現增長而經營端相對粗放的房企，即使未在此輪出清，也將面臨中期維度的持續縮表和長期維度的份額競爭力不足等問題。因此，此輪短期博弈政策邏輯過後，中長期持續看好開發賽道的「好學生」和深耕不動產賽道的「多面手」。

招商證券研報指出，防疫同時仍強調穩增長，判斷貨幣政策仍具備改善空間，維持房地產仍將起到超額貢獻的判斷。行業配置邏輯已經從博弈政策為主轉為「交易政策更穩健改善下的競爭格局改善」，後續若行業右側出現，並購也將放量來加持個股α，這或是一個持續性更長的邏輯接力。建議持續關注「招保萬金中華龍」（招商蛇口，保利發展，萬科A，金地集團，中國海外發展，華潤置地，龍湖集團）等。

浙商證券研報指出，房地產板塊Beta行情有望加速開啟。當前房價仍處在下行通道，不必擔憂短期內政策會收緊導致板塊Beta行情結束，今年受疫情影響需求修復難度較大，中性預期Q3末或Q4需求出現明顯拐點，在需求出現拐點前，地產波段行情曲折向上趨勢不變。建議關注高信用房企在融資、債務結構、經營管理等方面的優勢凸顯，後續發展確定性較強。優質企業Q2回檔即為機會。繼續看好A-保利發展、招商蛇口、萬科A、金地集團；H–中國海外發展、華潤置地、龍湖集團。

國金證券研報指出，系列寬鬆政策落地後，預計維度更多、範圍更廣、力度更大的寬鬆政策將持續出臺，基本面好的一二線、長三角城市銷售或率先企穩回暖。首推重點佈局優質一二線、長三角城市且產品服務力強的房企，其銷售業績有望快速恢復增長，如綠城中國、建發國際（包括受益於此的建發股份）、濱江集團；穩健選擇杠杆率較低、現金流充沛的頭部國企央企，推薦保利發展、招商蛇口。

（Wind綜合自證券時報、機構研報等）