與很多單純提供住宅物業和相關增值等服務的物業公司不同，奧園健康(03662-HK)除了深耕物業基礎板塊外，還涉及商業運營和大健康產業兩塊發展增量空間較大的領域，做到了真正意義上的「讓生活健康美麗」的品牌理念，成為物業行業中高成長性最突出的一員。
社區和商業資源支撐大健康產業，大健康產業提升物業和商管項目溢價能力，三者相呼應、相協調的規模效應優勢必定會帶來高品質的成長性。
目前，奧園健康「物業+商管+大健康」三駕馬車的商業模式正在展開積極的探索當中，每一架馬車都有各自的動能，助力奧園健康乘風破浪、行穩致遠。
物業：背靠高增長的母企，收入結構更豐富
得益於母公司中國奧園(03883-HK)的快速增長，奧園健康歷年物業在管面積增長迅猛。
2015年-2019年，奧園健康物業總在管面積由524萬平方米增至1508.2萬平方米，複合年增長率為30.25%；2020年上半年在疫情衝擊的不利影響下，物業總在管面積仍能同比增長34.17%至1610萬平方米。
奧園健康背靠名列全國地產品牌價值前25名的中國奧園，過去幾年以來有90%以上的物管建築面積均來自中國奧園，中國奧園近些年的穩健增長給奧園健康的發展帶來了確定性極強的增長空間。
中國奧園過去幾年合同銷售額增速亮眼，2015年-2019年合同銷售金額由151.7億元(人民幣，下同)增長至1180.6億元，三年複合增長率高達67.02%。在2018年及2019年，中國奧園的合同銷售面積分别為886.35萬平方米和1168.5萬平方米，預計將於2020-2021年前後交付，因此今明兩年將是奧園健康接收母公司在管面積的高峰期，有利於提振奧園健康營收大幅增長。
此外，截至2020年6月底，中國奧園土地儲備總建築面積達4874萬平方米（權益比78%），總貨值約5015億元，計入城市更新項目後的總貨值約11602億元，滿足未來四至五年的發展。
城市更新方面，中國奧園是國内千億房企中的舊改能手，實現了「舊城、舊村、舊廠「三舊」改造全覆蓋，奧園健康未來將獲得母公司更多的舊改項目。
截至2020年6月30日，中國奧園有超過50個城市更新項目，總規劃建築面積3,058萬平方米，額外可提供6587億元貨值的城市更新項目中，有95%分佈在粵港澳大灣區，未來舊改項目增量可期。而城市更新成為未來城市發展的新增長極而受到政策鼓勵，廣東省大力推進土地資源節約集約利用，預計今年全年將新增「三舊」改造7.5萬畝，完成「三舊」改造6萬畝；另外，中國奧園的根據地——廣州今年其將繼續推進100個以上老舊小區改造。
除了未來將繼續獲得大量來自母公司的項目，奧園健康依靠向外併購以及延伸各類型物業服務進一步豐富收入及業態結構。今年4月和5月，奧園健康分别收購了樂生活及寧波宏建80%股權和65%股權。2020年上半年，樂生活和寧波宏建的物業在管總建築面積累計超過2500萬平方米，收購併表後，奧園健康的全年物業在管總建築面積將超過4500萬平方米，在所有上市物管企業中排名晉升至第13名。
通過兩起併購，奧園健康將業務佈局自華南地區大幅延展至華北、華東區域，物管業務佈局進一步完善，成為公司另一個重要的發展驅動力。
商業板塊：毛利率高，商場儲備豐富
商業運營板塊亦是奧園健康過去幾年來業績高增長的另一大推動力。
奧園健康為中國奧園的奧園廣場、奧園城市天地兩大品牌項目提供商業運營服務，亦將服務拓展到第三方。除了提供商場開業後的商業運營及管理服務，奧園健康還提供商場開業前的市場定位及商戶招攬服務。
過去幾年，奧園健康的商業運營板塊與物業運營板塊一樣保持穩步擴張趨勢。通過積極展開渠道拓展，奧園健康訂立商業運營服務的購物商場成倍增加。2015年-2019年，公司訂立商業運營服務的購物商場分别為6處、11處、15處、25處及37處，2020年上半年增至43處，合同總建築面積約為180萬平方米。
奧園健康接管的奧園廣場、奧園城市天地項目每年均有4-12個商場開業，商業運營及管理服務的平均合約期限通常長達10-20年，具有年期長、收入穩定、毛利率高的特點。所以，不斷擴增的商場使公司商業運營收入佔比將不斷提升，成為公司保持盈利增長重要的穩定器。
得益於訂立商業運營服務的購物商場逐年遞增，奧園健康商業運營服務分部的經營業績水漲船高。分部營收由2015年的3017.4萬元增長超7倍至2019年的2.54億元，超過同期物業管理服務分部3.33倍的增速。公司市場定位及商戶招攬服務業務成長性也極佳，2015年-2019年的複合年增長率高達130.9%，該業務使公司提早獲悉物業開發項目，有助於提升服務質素，且成本方面的費用不高，因此毛利率處於較高水平。
而該分部過去幾年的毛利率亦有不錯表現，多年維持在40%以上的水平，拉升了奧園健康整體毛利率。2020年上半年，奧園健康的整體毛利率達40.1%，遠高於港股物業行業平均26.87%的毛利率。
在2020年上半年的疫情衝擊導致購物商場的開業時間有所延遲下，奧園健康商業運營服務分部仍能取得28.9%的營收增長率，展現出了該業務較強的抗風險性。
展望未來，管理層預計今年下半年新開商場6-8個，而隨著奧園廣場未來繼續交付，商管面積將持續拓展。根據中國奧園半年報，該公司待建廣場約20個，對奧園健康繼續擴充商管面積體量帶來可觀的預期。
大健康板塊：戰略性精準佈局，未來可期
大健康業務是奧園健康三駕馬車中的新板塊，2018年開始通過依託「物業生活與商業中心體」兩大生態圈，進行大健康產業的精準佈局，探索中醫康養醫美兩大健康產業市場，與物業管理商業運營服務形成優勢互補的閉環。
2019年底，奧園健康以輕資產運營模式在上海奉賢建立的「奧園美谷」項目正有條不紊建設中，以長三角為據點向全國範圍鋪開。該項目所處的地塊是全國大健康、醫美產業的學習基地，資源十分集中強大，後期母公司會將土地款75%回給奧園健康，奧園健康將保持輕資產運營，權益是佔比30%。
目前，奧園健康已開設三家輕醫美診所，還與龍頭醫美企業合作，創立了自己的醫美品牌。近日，奧園健康以現金代價上限6.91億元收購中國領先的醫美綜合服務集團浙江連天美企業管理有限公司55%股權，交易完成後將合計持有連天美60%股權。連天美擁有知名的品牌聲譽及良好的經營業績，可為公司現有業務帶來協同效益，增強公司盈利能力。
憑借中國奧園集團在房地產開發方面的豐富經驗和優勢以及奧園健康在大健康產業的資源整合、招商引資、物業管理能力等綜合優勢，近年來不斷擴充的大健康業務將得到更高質量和更全方位的支撐。
在未來市場增量方面，我國是醫美消費大國，也是全球增速最快的醫美市場之一。根據弗若斯特沙利文報告，2018年中國已成為第二大醫療美容服務市場，收入已達到1217億元，佔全球醫療美容服務市場約13.5%的市場份額。此外，預計2018年-2023年中國醫療美容服務市場將以高達24.2%的複合年增長率增長，成為全球前十大市場中增速最快的市場。
值得注意的是，奧園健康大健康產業方面的管理層經驗豐富。今年4月，蘇波接任奧園健康總裁。蘇波自2019年10月起加盟奧園健康，任執行總裁，負責大健康業務的日常營運管理。在此之前，蘇波歷任番禺何賢紀念醫院院長、番禺中心醫院院長。而在任職期間，均成立了康養聯合機構和番禺區最大的緊密型醫療集團等，曾獲得「2015 年度全國十佳醫院基建管理院長」榮譽稱號。
總結：
奧園健康「物業+商管+大健康」三駕馬車各有特色，也各有優勢，未來增長空間巨大，三大產業的協同效應和聯動發展也正在加速形成當中，有助提升公司長遠競爭力和盈利能力。
公司管理層對公司的發展前景亦十分看好，9月21日，奧園集團董事會主席郭梓文增持了奧園健康150萬股股份，涉資約923.7萬港元，增持之後中國奧園和郭梓文合共持股3.99億股，持股比例約54.92%。此外，奧園健康執行董事陶宇、副總裁兼首席財務官鄭少輝及戰略投資部高級顧問阮永曦三位管理層於9月23日在公開市場分别購入20萬股、20萬股股及7.8萬股奧園健康股份，涉及購入金額共約298.13萬港元。
9月21日及23日期間，奧園健康高層累計增持公司近200萬股，增持金額共計約1222萬元。管理層的頻頻增持，既是對奧園健康三駕馬車發展模式的肯定，也是對公司未來發展前景的大力支持。