零售旅遊寒冬中，於香港黃金地段擁有零售物業的九倉置業(SEHK:1997)最近發出盈警，預期2020上半年將由盈轉虧，仍值長線投資？
虧蝕源於物業重估 九倉置業以物業投資為主，定位上與房產信託基金（REIT）非常相似，但九倉置業的派息政策是將基礎利潤的65%分派予股東，有別於REIT的90%下限。九倉置業的業績，如REIT一樣主要由兩個部分組成，包括物業淨收入，及物業重估。前者就即集團旗下多個零售與寫字樓物業，及酒店物業的租金收入，扣除管理成本後所得淨額，而後者就是物業組合的估值變化。今次九倉置業發出盈警，原因主要與物業重估相關。
物業重估波動難測 優質物業的估值普遍會在長線穩定增長，因為物業的叫價力較有保證，租金增長會在長線推動著物業估值上升。物業業主亦可透過良好的租戶管理、持續的物業增值項目來提升議租力，從以推動物業升值。不過，這些貢獻因素雖可在長線反映在物業估值之上，但估值的短期波動卻是不可能預測的。今次肺炎疫情大挫本地經濟就是一例。
無論集團過去為物業所進行的增值項目成效有幾高，業主及商戶關係有多緊密，疫情下訪港豪客大減，九倉置業旗下核心商場物業，如海港城、及時代廣場的租戶面臨經營困境，續租意慾下降，物業議租力受挫，物業估值下跌幾乎無可避免。
物業定位依然優越 然而，疫情其實只是短期事件，只要負面因素消散，優質物業在長線穩定升值的趨勢並不會逆轉。九倉置業的最核心物業——租金收入貢獻逾70%的海港城無異是疫情中所受打擊最沉重的物業，商場就有近80%為時裝、珠寶等主打遊客消費的商戶，疫情下旅遊業陷入停頓，商場租戶營業額難免大挫。不過，疫情屬全球性事件，變相不大可能削弱香港對旅客的吸引力。論本地面向旅客的商場物業，海港城更是全港獨有且享譽全球的購物地段，加上所屬地區，即尖沙咀的發展規劃相當成熟，替代性非常低，海港城的相對吸引力不會被疫情削弱。
結語 疫情及其後遺症無可避免會影響到九倉置業核心資產的估值，但疫情屬短期因素，集團核心資產定位優越，有望受惠於疫情後旅遊復甦。雖然市場所預期的V型復甦未必現實，但優質物業在長線增值的趨勢依然值得期待。
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