新鴻基地產（SEHK：16）是香港地產發展商龍頭之一，財力雄厚，惟新冠肺炎疫情衝擊經濟，新地股價出現疲態。到底長線投資者應否把握機會增持？以下從三大角度拆解：
1.租賃業務貢獻具確定性 新鴻基的租賃業務貢獻高，業務表現穩定性或較同業吸引。香港各大地產商主要業務只有兩類，一是物業發展及銷售，二是物業投資。前者即起樓再賣樓，業務的表現波動性會較高，因為物業銷售表現會被市場氣氛影響，若不幸遇著「沙士2.0」，物業銷售表現受挫機會較高。
物業投資是起樓後保留擁有擁，或者投資其他物業項目，目的是要賺取穩定租金收益。由於有租約保護，即使遇著「沙士2.0」，租金收入亦不會全面受挫，影響較大的只是臨近續租期的租約。在2019年度，新鴻基的物業租賃業務貢獻集團去年綜合盈利約44%，比物業銷售業務稍高，變相為集團的盈利來源帶來更高確定性，強化分派能力。
2.疫情不利物業估值 租金收入的穩定性雖然較物業銷售高，但集團持有物業要承受物業價值波動的影響。疫情大挫本地零售餐飲業，零售物業如商場的議租力必然受影響，未有期滿的租約雖可為業主帶來收入保障，但續租租金增長受限之下，物業升值表現自然受挫。更甚的是，續租適逢肺炎疫情的物業更可能會減租，影響物業估值。
3.投資物業具長線升值潛力 不過，疫情及其後續經濟影響只屬短中期因素，優質投資物業的長線升值潛力依然吸引，長線投資者毋須太執著短線波動。新地旗下有不少具長線優勢的物業，如元朗形點，大埔超級城，及葵芳新都會廣場等零售物業可受惠於鄰近住宅項目的消費力，寫字樓物業包括國際金融中心，及環球貿易廣場等替代性相當低的優質項目。
更重要的是，物業估值變動屬非現金項目，新地分派能力不會因物業增值放緩或倒退而受損。
結語 新地多年來建立的優質物業組合，有望為其在疫市中減低業績的波動性，並成為維持穩定分派的重要因素。疫情的影響無可避免，但長線投資者不應被短中期不利因素影響投資部署。
編輯:Yan
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