港鐵(SEHK:66)是本港唯一的地鐵經營機構， 營運着世界級的運輸系統，亦是恒指成份股。
傳統上，港鐵被投資者視為基建和鐵路股。然而，從歷史上看，其大部分盈利其實是來自物業發展和租金收入。
而這就是筆者認爲其主要問題所在。若然投資者是看中港鐵作為鐵路營運商的可靠性和盈利能力而想買入，那這實際上是個具誤導成份的投資邏輯。
筆者認為，較合理的說法是港鐵是間地產商。
正如筆者的萬里富同事Lorretta寫到，港鐵的「鐵路+物業發展」模式非常成功。不過，筆者不認為這會令港鐵長遠變得有韌力。
以下是筆者認為長線投資者不宜沾手港鐵的原因。
過份依賴物業 顯然，對很多公司而言，過去十年在香港發展物業的利潤豐厚。港鐵也不例外。
然而，目前樓市的形勢已逆轉，加上新型肺炎疫情和持續不斷的政治示威活動亦打擊樓市氣氛，樓市的長期前景是否真的如此樂觀？筆者並不這樣認爲，而這正是港鐵的一大弱點。
港鐵2019年純利按年跌25.5%，至119.3億港元，當中近半跌幅來自物業發展。
可見盈利下跌 物業發展的收入及盈利向來起伏不定，因此任何一年的盈利都不代表日後能取得可持續和長期的增長（至少對香港的地產商而言如是）。
更讓筆者感興趣的是，港鐵在2019年的經常性盈利按年跌44.8%，至49.8億港元。
這些經常性盈利更能反映公司的可持續程度。在不明朗時期（如現在），盈利的可見度（如經常性收入和盈利）尤爲重要， 但港鐵明顯不具備此特質。
政治風險 此外，不管投資者喜歡與否，港鐵現已成為一個政治燙手山芋。港鐵去年成為示威者發泄的對象，就算疫情退卻，也難保政治動蕩不會再次擾亂其鐵路網絡。
事實上，港鐵管理層在2019年的業績報告中指，示威活動造成的損失達到23億港元。
造成損失的原因包括載客量減少、減租，以及維修受損車站所需的6億港元費用。
長遠而言，筆者認為這種結構性障礙將拖垮港鐵表現。考慮到政府是其大股東，加上港人對政府反感的程度，都令港鐵容易成為政治上被針對的目標。
長線投資者不宜沾手 可惜，在筆者上文提及的因素中，有很多都不是港鐵管理層所能輕易緩解或控制。
在新型肺炎和政局動蕩的影響下，本港今年的租金和樓市無疑將受打擊。再者，樓市亦不一定會出現V型反彈。
出於上述種種原因，筆者深信，投資者在決定買入港鐵前，應先了解與其相關的風險。
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