即使面對新冠肺炎疫情、股災、經濟放緩，以及市盈率高，但物管股仍升勢不斷，皆因有數據顯示內地城鎮化發展迅速、消費升級加快，物管公司日後有提費空間。而且不少物管股在今次疫情受惠，逆市發盈喜，外圍環境對其業務影響不大，收入持續穩定，令物管板塊表現強勁。
當中，保利物業(SEHK:6049)及中海物業(SEHK:2669)皆是行業龍頭之一，且為市場焦點股，其中哪隻較具實力?前景較佳？
中海母公司潛力較強 在管面積越大，代表日後管理費可提高的空間越大，亦代表服務的住戶數量較多，社區增值服務收入可望有較強的增長能力，故宜選擇行業龍頭。截至去年底，保利及中海的在管面積分別為2.87億平方米及1.51億平方米，分別增長9,640萬平方米及1,050萬平方米。中海之所以升勢強勁，一方面是母公司保利過往的銷售數據強勁，積極拿地、發展、交付，另一方面是其積極向外收購或取得新項目。
不過，母公司的潛力則以中海佔優。現時保利置業(SEHK:119)的土地儲備約2,158萬平方米，而中海同系的中國海外(SEHK:688)的土地儲備約6,522萬平方米，以及中海宏洋則擁有土地儲備2,401萬平方米，合共8,923萬平方米。
保利併購能力較強 除相關的房企能為物管公司提供管理面積之外，亦會從透過收購外間的物業管理公司來提高管理面積。保利去年第三方的合同管理面積2.88億平方米，按年增長57.9%，而中海則沒有透露。
未來整個物管市場的併購潮會繼續，行業集中度會更高，而擁有更強現金流會相較有優勢。截至去年底，保利及中海分別持有銀行結餘及現金約65億元(人民幣•下同)及約25億元，資產淨值分別為51.2億元及15.3億元，保利的實力看似較強。
社區增值服務的毛利高 現時物管公司的社區增值服務已由以往的清潔、維修服務，拓展至汽車保養、託兒、教育服務，越來越多元化，客戶亦十分受落，而且毛利率普遍較一般物業管理服務的毛利率高1.5至2倍，賺得更多，因此物管公司近年拓展毛利率較高的社區增值服務。
保利及中海的社區增值服務毛利率分別有40.7%及31.3%。中海始終屬老牌物管公司，社區增值服務在去年始受重視，最近宣布向中國建築(SEHK:3311)提供增值服務，日後相關收入有望增長。
結語 不論在管面積、併購能力、社區增值服務上，保利都略勝中海一籌，具增長潛力，而且穩定性及可預視程度十分高，惟在過去一年整個行業的股價升勢急促，市盈率推升得很高，估值實不低，建議稍待回吐時才候低部署。
編輯:Yan
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