4月22日，奧園健康（03662）發佈公告，公司全資附屬奧園健康生活(廣州)集團有限公司作爲買方，與賣方(京漢控股集團有限公司及實際控制人田漢)就建議收購事項訂立框架協議。買方向賣方收購目標公司80%股權，代價爲2.479億元人民幣（單位下同）。
奧園健康希望通過戰略收購，擴大物業管理服務組合，進軍新區域市場、增加區域覆蓋，有效擴大業務範圍，提速物管業務的規模增長。奧園健康管理層表示，樂生活於中國物業服務百強企業榜名列前茅，相信本次收購事項有助於戰略合作並可爲奧園健康與樂生活創造協同效益，增強集團的續航能力，開拓新機遇。
據瞭解，2019年，樂生活在中國物業服務百強企業榜中名列第38位，業務外拓能力十分強勁。
2019 年上半年，樂生活陸續中標秦皇島、雄安新區、信陽、臨沂等多地項目，並與大型地產公司達成戰略合作。目前，公司在北京、河北、河南、天津、重慶及四川等地管理208個項目，物業總建築面積約2263萬平方米，爲奧園健康的1.5倍。其中，2018年至2019年新增在管面積約400萬平方米。
業務佈局上，樂生活以華北地區尤其是環北京地區爲戰略重鎮，2018年公司在華北地區的收入佔比達到75.6%，華東、華中、東北及西南地區合計佔比約24.4%。
從地理分佈來看，樂生活的戰略佈局與奧園健康以大灣區爲核心向外部輻射的發展戰略相呼應。
業態方面，樂生活的物業管理組合涵蓋寫字樓、公建、醫院、學校等多種業態，其中非住宅物業佔比約60%，與奧園健康以住宅爲主的管理組合形成互補。
對於奧園健康而言，以12倍PE估值收購樂生活這樣一個難得的標的，自然是皆大歡喜。事實上，市場也普遍看好奧園健康的這筆收購，4月23日奧園健康股價一度大漲近10%便是最好佐證。
不過，市場也有不同的觀點。有分析指出，樂生活併入奧園健康會拉低奧園健康的業績指標。
近幾年，樂生活的毛利率維持在15%左右，2019年上半年，毛利率爲15.53%；公司淨利率基本在5%以下，2019年上半年爲3.69%。反觀奧園健康，2019年物業管理服務業務毛利率達到34.6%，綜合毛利率爲37.4%，淨利率爲18.1%。
據第一太平戴維斯報告，中國物業管理行業競爭格局高度分散，2014年末物業管理公司達到10.5萬家，且以小微企業爲主。據中國物業管理協會及中國指數研究院資料，於2017年，以在管面積計算，百強物業管理公司的市場份額爲32.4%。
在行業分散、競爭持續加劇的情況下，擴張業務管理規模是物業管理公司增加市場競爭力的必經之路。部分具備專業知識、財政實力及物業開發商或相關背景的大型公司，開始採取先求規模再圖利潤的發展策略。先實現規模擴張，增加現金流，然後通過改善提高原有物業的物業服務水平，增強盈利能力，增加溢價空間，實現收入和利潤雙增長。
與此同時，樂生活營收由2014年的0.73億元增長至2018年的4.17億元，期間增幅超過4.7倍。
在快速擴張的過程中，公司物業管理業務盈利模式保持傳統。據樂生活財報，公司傳統物業服務業務收入來源主要是向管理的項目提供維修、養護、運行和管理服務；在管理合同允許範圍內提供保安、保潔等專業服務；向業主、物業使用人或委託方收取物業管理費、供暖費、車位管理費等等。
奧園健康則不然，公司可爲中國奧園集團開發的大部分物業項目提供物業管理服務。這意味着，不缺項目的奧園健康，有更多精力精耕細作降本增效的同時，發展多種形式的增值收入。
據奧園健康2019年財報，公司物業管理服務分部收入結構包括，物業管理服務、銷售輔助服務和社區增值服務。其中銷售輔助服務收入達到1.73億元，同比增長74.8%，社區增值服務收入達到0.83億元，同比增長72.6%。
在公共衛生事件下，奧園健康發展到家服務滿足客戶消費需求，爲社區客戶提供更多的增值服務，創造新的利潤增長點，比如家庭蔬菜配送、家政清潔、洗衣服務、傢俱消毒等業務。公司還將增值服務提供給開發商大客戶，爲開發商提供保潔開荒、維修服務、局部改造等增值服務。
此外，奧園健康還將加大信息化和智能化投入，於 2020 年將推動所有停車場實現無人值守，進一步降低運營成本、提升利潤。
奧園健康的這些舉措，符合在現代服務業的引領下，物管行業逐步由勞動密集向集約化、自動化、智能化、互聯化轉變；從基礎物業服務的提供商向社區生活服務平臺轉型的發展趨勢。
值得注意的是，在奧園健康的業務組合中，物業管理服務業務並非孤立存在。
奧園健康在年報中表示，會繼續鞏固物業管理服務及商業運營服務行業的地位，並對外拓展與優質的獨立第三方合作，積極調整並豐富管理組合，提升競爭力，並以獨特的大健康產業模式，與物業管理及商業運營打造全業態產業鏈佈局，把握市場機遇，邁向更高境界。
由此看來，奧園健康收購樂生活後，並不能靜態的做加法。收購完成後，奧園的業務模式將賦能樂生活，給樂生活的盈利能力帶來充足的成長空間，至於效果如何市場可以拭目以待。
