在香港，不少投資者喜歡買磚頭，或是投資地產股。
所謂的地產股可以是指發展商，或者從商業房地產和購物商場等各項資產中賺取收入的房地產巨企。
香港地產股的例子之一，是置地控股有限公司(SGX:H78)，其寫字樓物業集中在中環地區。
雖然置地在新加坡上市，旗下大部分的商業物業卻位於香港和中國。該公司因在中環擁有多項物業而聞名，當中包括怡和大廈、遮打大廈和太子大廈等。
不過，置地控股最受投資者垂青的是其股息和企業價值。目前，這間公司的市賬率為0.25倍，實在低得離譜，而且預測股息率達到5.4%。
可惜的是，筆者認為置地是價值陷阱。
增長結構欠佳 置地於中環黃金地段擁有眾多物業，但甲級寫字樓租金一直下跌，故此在筆者眼中，這是一大不利因素。
根據南華早報的報導，2月份商業房地產數據顯示，中環附近地區的個別甲級寫字樓租金暴跌三分之二至每平方呎42港元（5.40美元），處於十年來低位。
此外，物業公司仲量聯行亦指出，與香港其他核心商業區相比，中環優質寫字樓的租金跌幅最為顯著。在1月份，該區寫字樓的空置率亦是五年來首次升至4%。
不利因素和企業搬遷 置地控股在中環擁有寫字樓和零售物業，兩者均受到本港示威活動和新型肺炎疫情未止所影響。
儘管2019年置地控股的每平方呎平均淨租金上升，年末空置率卻由2018年的1.4%增加超過一倍至2.9%。
在2020年，置地控股的香港寫字樓物業組合中，約有20%面積的物業租約期滿或須調整租金。
另一方面，企業將寫字樓搬離中環，亦是置地控股租金下跌的另一項原因。對於大小企業來說，既然能夠以低價租用其他新興商業區的優質寫字樓，那麼便沒有必要花大錢租用中環的辦公室。
香港的新興商業區包括太古、東九龍和西九龍，該區的新建寫字樓不單擁有完善交通配套，而且餐飲服務齊備，因此能夠乘勢崛起。
抵抗低價誘惑 短期來看，政局不穩和新型肺炎疫情將會對租金構成壓力。然而，就算危機過去，置地控股仍然要面對物業市場的長遠趨勢變化。
筆者相信，一隻股票股價偏低，通常「事出有因」。如果您是長線投資者，即使置地控股股價再低，也不算是出色的選擇。
低價股往往存在影響業務模式的問題，或者本身經營效率欠佳，而置地控股便屬於前者。正因如此，我會建議大家避開投資該公司。
延伸閱讀
所提供的資料僅供一般參考之用，不擬提供作為個人投資或理財建議。香港萬里富文章作者Tim Phillips並無持有上述任何公司的股份。The Motley Fool Hong Kong Limited(www.fool.hk) 2020
