未來六個月，商業房地產的業主將經歷史上最腥風血雨的時期，投資者亦已留意到當中的問題。部分看似安全穩健的房地產投資信託基金(REIT)，股價曾暴跌超過50%，因為市場意識到在COVID-19大流行衝擊下，將有成千上萬企業倒閉或無力交租。
目前為止，我們已看到Simon Property Group (NYSE:SPG)和Brookfield Property REIT (NASDAQ:BPYU)這類購物中心REIT在2020年初至今分別暴跌61%和50.9%。至於Host Hotels & Resorts (NYSE:HST)和Apple Hospitality REIT (NYSE:APLE)這類酒店REIT則分別大跌39.2%和44.3%。即使經濟不景，REIT仍然被視為安全的避風港，但現在發生了什麼問題？
人流冷清 這些REIT始終要依靠個戶或企業交租，業務不比它們穩健。假如購物中心十室九空，那麼Simon Property Group和Brookfield Property REIT就會陷入困境。假如酒店無人光顧，那麼Host Hotels和Apple Hospitality情況亦一樣。對各行各業的REIT而言，情況都是大同小異。
COVID-19大流行與致命的，就是幾乎各行各業都受到衝擊。酒店空無一人，購物中心被迫關閉，明年隨時有數以百萬小型企業結業。小型企業管理局(Small Business Administration)前主管Karen Mills最近表示，即使在「理想劇本」下，仍有20%至30%小型企業倒閉。
受災企業將是那些向商場交租的租戶，還有那些籌辦商務旅行和入住酒店的企業。當這些企業大量倒閉，勢必對相關REIT造成毀滅性打擊。
REIT左右為難 REIT的困局正正因為小型企業正處於這場災難的風眼，兩者可謂唇齒相依。租金向來是餐廳、零售商和許多小型企業的最大一項支出，這些企業可以裁員，暫停訂購原材料，但即使業務被迫停擺，租金仍然要月月支付。
眼下就有一個難題，這些小型企業手頭資金通常並不充裕，不像上市公司那樣往往會有儲備，足以應付經濟低迷時的各項開支。Mills表示，小型企業平均手上只有27天營業資金，而餐廳更平均只有17天。如果業務停擺兩個月，那就可能要倒閉，遠比您想像的快。
REIT要麼趕走這類企業，迫其結業，要麼就在經濟不景時減租，甚至是寬免租金。如果迫使這些企業倒閉，面對目前的百業蕭條，不太可能會很快找到其他租戶接手。然而如果減租，那麼這些REIT的現金流（還有股息）短期內勢將下滑。無論有何對策，REIT難免都會蒙受損失。
REIT預計在2020年將受重創 對所有企業而言，目前都是前所未有的艱難時期，但REIT存在的潛在風險，投資者未必察覺。未來幾個月，大量企業可能會倒閉，這將重創REIT的現金流和股息。因此留意這個板塊時，投資者應了解REIT的基本現金流從何而來，因為部分房地產業主已不像過去看來的穩如泰山。
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本文所提供的信息僅供一般參考之用，並不構成任何個人化的投資勸誘或建議。作者沒持有以上提及的股票。The Motley Fool Hong Kong Limited(www.fool.hk) 2020