都說2019年中小房企很難過，大量房企破產的消息不絕於耳，原本排名前200的銀億股份也“不幸”進入破產名單。但如果回頭看近期公佈的2019年業績，有部分中小房企在嚴峻的市場環境下依然取得不錯的成績，大發地產(06111)就是其中一個例子。
智通財經APP瞭解到，2019年全國商品房銷售面積171558萬平方米，下降0.1%;商品房銷售額159725億元，增長6.5%。同期，大發地產實現合同銷售金額約210.17億元人民幣(單位下同)，同比增長67.8%，超出公司的預期，遠高於行業增速，主要由於公司一直深耕長三角地區，累計可銷售建築面積增加。
具體而言，得益於此前的佈局，大發地產2019年新增合肥、徐州、嘉興、重慶、成都等10個城市的合約銷售，而2018年公司的銷售項目主要分佈在溫州、寧波、上海等9個城市，項目範圍大幅擴張，降低了公司過於依賴某個地區的風險，也反映了上市以來公司迅猛增長的態勢。
銷售額逆勢高增長，確認收益釋放空間大
大發地產1996年起家於溫州，2001年擴張至上海，並將總部設立在上海，後來又先後進入南京、寧波、舟山、蕪湖、安慶等長三角地區的城市，2018年10月登陸港股市場。2017-2019年，大發地產銷售規模實現從41億至210億的跨越，三年複合增長率達到126%，在房地產密集調控的背景下逆勢實現了驚人的高增長。
2019年在“穩地價、穩房價、穩預期”的主基調下，大發地產和多數上市房企一樣，合同銷售金額增長主要由於量的增長帶動，期內，公司合同建築面積約爲155.11萬平方米，同比勁升97.4%。
但已確認銷售物業收益的情況略有不同。2019年大發地產收益約爲73.98億元，同比增長約24.4%，母公司擁有人應占利潤5.16億元，同比增長8.18%。收益增長並非由於已竣工及交付的建築建築面積增加，而主要歸因於確認平均售價由2018年的12690元增加至16049元，同比增幅達到26.5%，而已竣工及交付的建築建築面積同比微降1.9%。
從2019年的合約銷售及已竣工持作銷售的物業來看，公司未來幾年的收入仍有較大的釋放潛力。截至2019年末，大發地產已竣工持作銷售物業的金額約爲28.64億元，同比增加約161.8%，這些物業項目預計在未來幾年交付及確認爲收益。
管理層在業績會上透露，目前的全年可售貨值達到430億元，2020年去化率設定在65%，銷售目標保持在15%以上的增長。放在整個行業來看，受市場下行和疫情的不確定性影響，很多房企在設定目標時都比往年明顯謹慎，銷售目標增速多數降至10%、5%以內，這意味着大發地產仍將繼續維持高於行業的增速。
大發地產一直強調高週轉，以實現銷售規模和利潤的均衡增長。在業績會上，董事會主席葛一暘表示，大發地產將維持5-6個月拿地開盤、8-9個月基本實現現金流回正的快週轉運營模式。
聚焦長三角，圍繞“1+5+X”佈局
土儲方面，2019年，公司繼續圍繞“1+5+X”戰略佈局，深耕長三角核心區域的同時，輻射到成渝、西部、中部、環渤海、粵港澳大灣區5個城市羣，並戰略性關注其他重點城市。
2019年，大發地產新增土地25塊，估計總規劃建築面積約270萬平方米，平均地價約爲5349元/平方米，新進入杭州、鄭州、金華、南昌、太倉、泰安、江門、桐鄉、西寧等城市。
於2019年末，土儲總規劃建築面積約500萬平方米，平均地價約爲4460元/平方米，共計69個項目，分佈在29座城市。公司稱，現有土儲可供未來兩年以上的發展需求。
在目前的土儲結構中，約88%的貨值位於長三角地區，大部分集中在擁有較強的經濟基礎和發展潛力的優質城市，公司土地成本合理，有利於助推後續的盈利增長。
擴張模式上，大發地產從2018年中期開始採用合作的方式，先後與弘陽、融信、陽光城等地產開發商成立合聯營公司，從而提高資金的運用效率，分散財務風險。
對於2020年，大發地產稱拿地預算將控制在銷售回款的50%，今年的拿地金額估計在70億元左右。
現金倍增，淨負債率大幅下降
進入“白銀時代”，大部分房企都已不再將追求規模放在第一位，而更注重安全和利潤，“穩財務、降槓桿”自然也成爲大發地產上市後的重要任務。通過提升回款效率、引入合作方，及嚴格控制投資與回款比例，大發地產2019年現金和債務狀況大幅改善。
財報顯示，截至2019年12月31日，公司貨幣資金(包括受限制現金及已質押存款)總額約爲46.94億元，同比增加約116.9%。淨負債比率從2018年末的107.2%大幅下降29.4個百分點，至77.8%，落於合理區間內。
在其債務結構中，高成本的信託及資管借款佔比21%，較2018年大幅下降34個百分點，通過多樣化的融資渠道，公司債務結構進一步優化。
2019年上半年，大發地產獲標普及穆迪分別首予發行人評級“B”級及“B2”級，評級展望爲“穩定”。此外，大發地產還獲納入MSCI明晟中國小型指數成份股，反映公司的財務表現和業務發展前景獲得資本市場認可。
上市一年多，大發地產在保持增長的同時，將財務調整到了穩健的狀態，今年的地產行業或許比往年更難熬，但大發地產也比以往更有穩健前行的信心。