物管新股──保利物業（SEHK：6049）上市至今股價較上市價升逾90%。本文由三大角度分析保利物業2019年業績，拆解其長線投資價值。
1.股東背景雄厚 物管公司的核心增長動力是拓展在管物業組合，從而推動收入增長。保利物業上市時期最大賣點莫過於有中國龍頭發展商保利發展作為其控股股東。截至去年底，保利物業的在管面積有約45%源於保利發展。
值得注意的是，去年源於保利發展的住宅社區項目的平均物業管理費，較第三方項目高約36%；商業及寫字樓項目則高約88%，可見保利物業由控股股東獲取的物管項目更有定價優勢。
2.擴展第三方業務 保利物業近年走出控股股東的護蔭，積極尋求第三方物管項目。去年其在管面積按年增長近51%；新增面積有約80%由第三方提供。雖然保利物業從第三方獲取的物管項目的定價能力較低，但議價力在去年有所提升，第三方住宅社區，與商業及寫字樓項目的平均管理費去年分別上升14%及38%，增幅顯著高於保利發展供應的項目。
簡短地說，保利物業已逐漸減低對控股股東的依賴，過去累積的商譽成為集團擴大第三方物管業務的動力，更有助加強集團的議價能力。
3.增值業務貢獻升 除為物業提供恆常管理服務，物管公司更可提供增值服務來開拓收入來源，例如為物業的停車場提供管理服務，以及為客戶提供家居配套方案。保利物業的非業主增值服務，及社區增值服務的收入在去年分別增長39%及85%，增幅較核心物業管理服務的增長32%為高，反映集團利用現有在管項目來拓大收入基礎的效能提高。
結語 保利物業在2019年穩定增長，業務基本面持續改善，惟新冠肺炎疫情影響未反映在其2019年業績之上，投資者須提防增速放緩對其高估值的影響。
編輯: Yan
延伸閱讀
- 三隻物管明星股比拼
The Motley Fool Hong Kong Limited(www.fool.hk) 2020
